购售电合同的法律特征/高宏道

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 15:06:30   浏览:8375   来源:法律资料网
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购售电合同的法律特征

作者:高宏道 (律师、高级工程师)100083联系电话:010-62952232/86010594;手机13020030614
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摘要:本文论述了购售电合同的性质和在合同分类中的地位,特别指出了在当前社会条件下合同的特殊性。强调合同主体应该依法维护自己的合法权益,以利电力体制改革的顺利发展。
关键词: 合同 购售电 法律


一、《购售电合同》的性质。
《购售电合同》是合同法中的买卖合同。《中华人民共和国合同法》第二条给出了合同的定义:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《购售电合同》完全符合这个规定,所以《购售电合同》是受合同法调整的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”从合同的主体来说,《购售电合同》的双方是平等地位的法人。从合同的内容来说,是规定了电力产品的买卖关系这样一种民事法律关系。《购售电合同》中出卖人(独立电力生产企业)将电力产品的所有权转移给买受人(电网经营企业),买受人向出卖人支付价款。所以,《购售电合同》是买卖合同。原电力工业部1996年9月29日颁发的《关于规范购电合同管理的暂行办法》第二条对《购售电合同》作出了明确的定义:“购电合同是独立电力生产企业(以下简称售电方)与电网经营企业(以下简称购电方)为实现电力产品的价值,以明确各方的权利与义务而订立的协议。”这个规定告诉我们:①《购售电合同》是企业之间的合同;②《购售电合同》是为了实现电力产品的价值(经济价值即经济目的和使用价值)而订立的合同;③《购售电合同》是为了明确各方权利与义务的合同。《关于规范购电合同管理的暂行办法》的这些规定都符合买卖合同的特征。
另外,我们要指出《购售电合同》不是供用电合同。《中华人民共和国电力法》对供用电合同是这样规定的:“电力供应与使用双方应当根据平等自愿、协商一致的原则,按照国务院制定的电力供应与使用办法签订供用电合同,确定双方的权利和义务。”(《中华人民共和国电力法》第二十七条)。也就是说,双方中一方是供电企业,另一方是电力用户。《中华人民共和国合同法》第一百七十六条同样规定:“供用电合同是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。” 这里,用电人等同于电力法中的使用方。这种使用,是消费电力或将电力投入到生产过程中改变了电力的形态,在活劳动和其它物料的共同作用下生产出其它产品的活动,不包括电力的转售。《购售电合同》的一方是电力的生产者,另一方是电网经营企业,合同的主体与供用电合同不同。
《购售电合同》不是行政合同。行政合同的主体,一方是国家管理机关,例如,国有土地使用权有偿转让合同,合同的签定者之一是国家的土地管理部门。行政合同中,合同签定者不能改变法定的行政权力。在《购售电合同》中,电网经营企业是企业法人,发电企业也是独立的企业法人,《购售电合同》的双方都不是国家机关。所以《购售电合同》不是行政合同。
二、从合同的分类上来看《购售电合同》。
《购售电合同》是持续供给合同。所谓持续供给合同,是指供货方在约定的期间内以约定的方式持续不断地向需方供给货物的合同。与它相区别的是一次交付的合同,例如购买一台彩电的合同是一次交付的合同。属于持续供给合同的还有前面提到的供用电合同、供水合同、供气合同和电厂与煤矿签定的购煤合同。
《购售电合同》是特殊主体的合同。即不是任何自然人或法人都可以签定的合同。原电力工业部颁发的《关于规范购电合同管理的暂行办法》第四条规定“签订购电合同双方应具备以下基本资格:售电方必须是依法成立的独立发电公司,具有法人资格;其发电设施和技术条件必须符合国家法律、行政法规和产业政策要求,符合国家或电力行业标准。购电方必须是依法设立的电网经营企业,具有法人资格,并具有合格的电网;具有技术调度和经济调度的能力。”可见签定合同的主体必需具有合法的身份、资格。这种资格的取得,有赖于国家管理机关的认定。《购售电合同》的这个特点,是由合同的特殊标的和合同的特殊权利、义务决定的。只有特殊的主体才能承担《购售电合同》的权利和义务。
《购售电合同》是双务合同。即,签定合同的各方都有互相履行合同的权利和义务的责任。这种权利和义务可以是以金钱方式或其它方式去实现。和双务合同向对应的是单务合同。例如,赠与合同。接收赠与的一方,不必对赠与人承担什么责任,履行什么义务,没有获得利益的“对价”。
《购售电合同》是有偿合同。即,得到电力供给的一方(电网经营企业),必需支付相应的价款。和有偿合同向对应的是无偿合同。
《购售电合同》是诺成合同。所说诺成合同是指合同依法成立即对双方具有约束力的合同。和诺成合同向对应的是实践合同。实践合同是必需发生某种行为,合同才能生效。例如,保管合同是实践合同。只有委托人将自己的物品交给保管人,合同才能生效。而仓储合同是诺成合同,只要双方在合同上签字,合同成立,即发生效力。如果一方违约,如,未按约定存入货物,承揽仓储的一方可以追究委托方的违约责任。
我们说《购售电合同》是诺成合同,是从合同的特点出发的。合同依法成立以后,电力生产企业和电网经营企业都立即为履行合同投入资金、准备物质条件、和相关的其它法人或自然人签定另外的合同(如煤炭购销合同和供用电合同)。一旦一方不履行合同规定的义务必给对方造成重大损失,违约方应该承担相应的违约责任。这和仓储合同有类似之处。
《购售电合同》要式合同。所说的要式合同,是指符合特定方式,合同方为有效的那种合同。要式合同的对称是不要式合同。显然,不要式合同是指不需要特定方式即可成立并有效的那些合同。我们说,《购售电合同》是要式合同,其依据是电力工业部颁发的部门规章:《关于规范购电合同管理的暂行办法》。该规章的第二十八条规定:“政府和购电方上一级电网经营企业对购电合同实行监管制度。签订购电合同前双方草签的意向书应报上一级电网经营企业审查,经过审查批准后方能正式签订购电合同。”这个规定的逆向解释就是:没有经过审查批准,就不能正式签订购电合同,签定了也属无效。
最后,《购售电合同》是有名合同。有名合同是指,法律法规规定了一定名称和相应的规范的合同。我们说《购售电合同》是有名合同,一方面是基于我们认为《购售电合同》是买卖合同,另一方面是因为国家对《购售电合同》做了规范性的规定。这个规定就是电力工业部颁发的部门规章:《关于规范购电合同管理的暂行办法》。合同法分则没有规定《购售电合同》这个名称。但是,从广义的法律来说,其它法律、法规、国务院部委制定的规章也可以对某些合同作出明确具体的规定,也可以称之为有名合同。这在我国立法实践上多有出现。例如,谁也不能否认劳动合同是有名合同,虽然合同法没有规定。因为劳动法有明确具体的规定。法律法规规定了要式合同,体现了国家对重要合同的监督管理,体现了国家干预的原则。《购售电合同》是要式合同,就是因为《购售电合同》的正确签定和履行将影响到国家、社会公共利益,国家必需对其进行监管。
三、《购售电合同》的特殊性。
《购售电合同》是一般意义上的合同,同时它也有自己的特殊性。《购售电合同》的特殊性主要源于合同标的的特殊性——电力产品所具有的特殊性。电力产品的特殊性,表现为电网运行的客观规律即:电能生产、输送、使用过程中的内在规律性,它至少包括以下内容:
1.同时性,即电能的生产、输送、使用是同时完成的;2.平衡性,即发电和用电任何时候都要平衡。这样才能保证电网的频率和电压在正常范围之内;3.电网事故发生突然,发展迅速,波及面大,影响严重;4.电网的发展是越来越大,技术越来越复杂。因为大电网便于更合理地利用能源资源,节约投资,调剂余缺,提高电能质量和供电可靠性。电网运行的客观规律要求电网运行的组织要严密,技术装置要先进完备,要通过统一调度才能更合理地满足全社会的电力需求,并将电网客观存在的优越性变为现实。因此在《购售电合同》中自然而然地体现了这些特点。
电力产品必需依靠大电网销售,这是和其它工业产品完全不同的地方。电力产品必需依靠大电网销售,是由电力生产的规模较大、生产具有社会性决定的。这种特点,反映在法律中,就是《中华人民共和国电力法》第二十二条的规定:“国家提倡电力生产企业与电网、电网与电网并网运行。具有独立法人资格的电力生产企业要求将生产的电力并网运行的,电网经营企业应当接受。”
电力生产和供应正常与否,影响到国民经济各行业。因此,《中华人民共和国电力法》第十八条规定“电力生产与电网运行应当遵循安全、优质、经济的原则。电网运行应当连续、稳定,保证供电可靠性。”第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理,坚持安全第一、预防为主的方针,建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护,保证其正常运行。”
为了保证电力生产、供应的安全,《中华人民共和国电力法》规定了对影响安全行为的处罚办法。《中华人民共和国电力法》第四条 “电力设施受国家保护。禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能。”《中华人民共和国电力法》设专门的一章“第七章 电力设施保护” 《中华人民共和国电力法》在“法律责任”一章中还规定了行政处罚和刑事处罚。《中华人民共和国刑法》也有对危害电力生产、供应行为的刑事处罚的规定。
另外,为了准确全面地规定上述特点所决定的合同当事人的权利、义务,需要有详细的附件来说明。这就是《中华人民共和国电力法》第二十二条的规定:“并网双方应当按照统一调度、分级管理和平等互利、协商一致的原则,签订并网协议,确定双方的权利和义务”。《并网调度协议》是依据《中华人民共和国电力法》和国务院颁发的《电网调度管理条例》签订的。后者是行政法规。它赋予电网管理单位对违反《电网调度管理条例》的行为给予一定处罚的权利。这种权利是法定权利,不表现合同当事人之间的不平等。
四、购售电合同应遵循的原则
签定《购售电合同》应该遵守《合同法》中的一系列原则。这些原则有:
一、平等、自愿原则。二、公平、诚实信用原则。三、遵守法律和尊重社会公德原则。四、实际履行原则。五、适当履行原则。六、损害完全赔偿原则。七、行政监管原则。此外还应该遵守《关于规范购电合同管理的暂行办法》(以下简称《办法》)中规定的原则。例如,《办法》第三条规定:“……要有利于电源结构优化和资源优化。”此外,《办法》还有以下一些规定。
1、在收购电量方面,《办法》规定了电网应该收购的电量,以防止电网经营企业过分压低某些电厂的上网电量,保护发电企业的利益。《办法》第十条规定:“购电合同可根据国家对电源点和电网的规划,以及国家批准的项目可行性研究报告,明确商业运行期的正常购电量以及机组的调峰能力。正常购电量是与机组的额定功率乘以基本利用小时相应的上网电量,是购售双方在正常运营条件下购电方应收购电量,是测算上网电价的依据之一。确定正常购电量的相应机组基本利用小时一般不应低于网内同类机组的平均水平。”
2、在电价水平方面,《办法》第十三条规定:“电价管理部门对电网内各类电厂一定时期间的上网电价有明确标准规定的,购电合同的上网电价在此期间从此规定。规定标准如发生变化,合同上网电价也应相应调整。”《办法》第十四条规定:“按规定实行个别定价的电厂,合同约定上网电价水平原则上按发电成本费用、税金和合理收益计算确定。成本的计价基础应以电厂有效运营为前提。合理收益按电价管理部门确认的标准计算。”《办法》第十五条规定:“上网电价结构原则上采取两部制。实行两部制的容量电价反映容量成本水平,电量电价反映电量成本水平;电量电价采取峰谷分时电价。”《办法》第十五条规定:“购电合同电价是经有管理权的电价管理部门核准的电价。未经核准,任何单位不得再另外加价和收费。”《办法》第十七条规定:“售电方按特别方式售电或在非常状态下的临时售、受电,其上网电价由双方根据有关规定协商,在合同中具体确定。”
3、在电费结算与支付方面,《办法》第二十条规定:“除国家有特殊规定外,电价以人民币为计价单位,电费按人民币结算。”《办法》第二十一条规定:“上网电量的电费实行月结算,以双方协商规定时间的电能计量装置的记录计算当月上网电量电费。”《办法》第二十二条规定的电费的支付时间:“电费的收付时间应考虑购电方与用户电费结算的正常时间差和售电方资金周转的合理需要而确定。”
4、在违约赔偿方面、为了保证双方的权利义务的平等、均衡,明确规定:“赔偿金额由双方按照对等、合理的原则确定。”
五、与《购售电合同》相关的一些问题
1、购售电活动的有序和无序。
当前有人说,购售电业务中,竞争无序。这种看法有一定道理。但是,过份强调购售电业务中竞争的无序,无助于利用法律自觉地维护企业利益,也不符合我国法制建设的实际状况。我们认为,既然《购售电合同》是买卖合同,它就必需遵守合同法的一般规定和合同法分则中关于买卖合同一章的特殊规定。同时,还应该执行当前仍然有效的国务院部门规章,遵守国家对《购售电合同》的监管。从完善立法、健全法制来说,当然,目前和发达国家相比,关于《购售电合同》的“游戏规则”还很不健全。但是,对于企业来说,当前主要的问题,应该是对现有的法律法规给予应有的的尊重和认真的执行。在缺少足够法律意识的条件下,现有的法律法规还没有被用来保护企业的合法权益,既使“游戏规则”健全了,仍然不可能自觉运用法律,依法保护企业的合法权益。我们可以通过有效的手段促进立法,完善“游戏规则”,但是,对于企业来说,主要的精力应该放在利用法律保护自己合法权益上,这才是比较实际的态度。毕竟《购售电合同》不是什么特殊的无法可依的怪物,而是有法可依的一般性合同。将来国务院颁发行政法规或部门规章,也不会违背民法通则和合同法的一般原则。
2、合同监管
《关于规范购电合同管理的暂行办法》第二十八条规定:“政府和购电方上一级电网经营企业对购电合同实行监管制度。签订购电合同前双方草签的意向书应报上一级电网经营企业审查,经过审查批准后方能正式签订购电合同。”
这条规定虽然提到了政府的监管问题,但是限于部门规章的权限,没有给出具体的操作程序。《中华人民共和国电力法》第六条规定了国家对电力事业的监督管理:“国务院电力管理部门负责全国电力事业的监督管理。国务院有关部门在各自的职责范围内负责电力事业的监督管理。县级以上地方人民政府经济综合主管部门是本行政区域内的电力管理部门,负责电力事业的监督管理。县级以上地方人民政府有关部门在各自的职责范围内负责电力事业的监督管理。”但是,当前缺乏具体的实施办法。
3、防止权力的滥用
当前要注意防止电网经营企业在购电活动中由垄断地位造成的权利滥用。主要表现是违反平等互利原则、协商一致原则、损失赔偿对等原则。
《中华人民共和国电力法》第二十二条规定了并网的有关问题:“国家提倡电力生产企业与电网、电网与电网并网运行。具有独立法人资格的电力生产企业要求将生产的电力并网运行的,电网经营企业应当接受。并网运行必须符合国家标准或者电力行业标准。并网双方应当按照统一调度、分级管理和平等互利、协商一致的原则,签订并网协议,确定双方的权利和义务;并网双方达不成协议的,由省级以上电力管理部门协调决定。”对此应该有如下的理解:
①、对“电力生产企业与电网、电网与电网并网运行”是提倡的态度,不是强制性规定。现在,有的合同违反了这个规定。②、电网经营企业应当接受具有独立法人资格的电力生产企业将生产的电力并网运行的要求,是强制性的规定,不得拒绝接受。现在,有的合同没有保证发电企业入网的权利。③、并网运行必须符合国家标准或者电力行业标准。这是强制性的规定,约束电网经营企业和发电生产企业。现在,有的合同只规定了对发电企业的要求,没有规定对电网经营企业的要求。④、签定并网协议的原则是:“统一调度、分级管理和平等互利、协商一致”。现在,有的合同没有真正贯彻平等互利的原则。对协商一致也缺乏实质性的诚意。⑤、 规定了协议签定中的争议的解决部门和权力。部门是“省级以上电力管理部门”;权力是“协调”和“决定”。在实际操作上,签定协议时,权力部门很少发挥自己的法定作用。
这一规定应该得到准确全面的执行。
4、逐步完善游戏规则。
厂网分开在我国是一个新事物。详尽的法律法规和配套的规章还比较缺乏。发电企业和电网经营企业都应该积极借鉴发达国家的经验,结合我国的实际,创造符合国情的规则。在完善前,应严格按照民法通则的一般原则和合同法的原则规范自己的行为。防止利益的不均衡,防止合同签定和履行的不当给社会财富、国家财产造成不必要的损失。

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关于南京市水利工程水费计收和管理暂行规定的补充规定

江苏省南京市水利局


关于南京市水利工程水费计收和管理暂行规定的补充规定
市水利局


《南京市水利工程水费计收和管理暂行规定》颁发以后,国家发布了《中华人民共和国水法》,最近省政府又印发了《江苏省水利工程水费核订、计收和使用管理办法》。对照《水法》和省的《管理办法》,现对南京市水利工程水费计收和管理问题作如下补充规定:
一、我市水行政主管部门即南京市水利局,负责《水法》和省、市有关水的行政法规在我市的组织实施,负责全市水资源的统一管理工作。
二、《水法》第三十二条规定,“国家对直接从地下或者江河、湖泊取水的,实行取水许可制度”。我市对已建和今后新、扩、改建的取水工程,在核定用水性质、数量等情况后,由市水行政主管部门逐步发放《取水许可证》,作为取水的依据。
三、根据《水法》第三十四条的规定和江苏省水利工程供水收费标准,凡从滁河六合县、江浦县河段,新、老秦淮河节制闸以上河段、固城湖等取水,以及从水库取水用于工业生产的消耗水每吨收水费三分,贯流水(用后进入原供水系统,水质符合标准并结合用于灌溉或其他兴利的)
每吨收水费六厘。其中由水库专供城镇居民生活的每吨收水费二分。
四、根据《水法》第三十四条规定,工矿企业直接从长江南京河段、水阳江、石臼湖和滁河、新老秦淮河节制闸以下河段取水用于工业生产的,每吨收水资源费一份,由水行政主管部门直接收取。
五、农业水费、水产养殖、小水电以及由水利工程向城镇自来水厂等单位提供水源用于居民生活的水费,按省政府《江苏省水利工程水费核订、计收和使用管理办法》的规定施行。
六、水费和水资源费实行按月收取,逾期不缴纳的加计滞纳金,每逾十天加收百分之一。经催交仍不缴纳的,由市、区(县)水行政主管部门申请人民法院强制执行。
七、《南京市水利工程水费计收和管理暂行规定》中有关条款与本补充规定不一致的,以本补充规定为准,其余条款均继续有效。
八、本补充规定自发布之日起实施。



1989年6月1日

关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知

建设部 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局


关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知



建住房[2006]216号

各省、自治区、直辖市建设厅(房地局、建委),发展改革委、物价局,工商局:

  为贯彻落实《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)要求,我们制定了《房地产交易秩序专项整治工作方案》,现印发你们,请认真贯彻执行。



中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二○○六年八月二十八日



附件:

房地产交易秩序专项整治工作方案

按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求,现就房地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案。
一、房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则
(一)指导思想
从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发,认真贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、国办发[2006]37号和建住房[2006]166号文件的要求,扎实有序地开展专项整治工作。坚持深化改革和加强法治并举、整顿规范和健康发展并重,标本兼治,综合治理。严格市场准入和项目审批,加强市场监管,加大查处力度,规范市场秩序;抓好制度建设,完善法规,建立责任追究制度,培育市场信用体系,切实维护群众合法权益,促进我国房地产市场健康发展。
(二)工作原则
1、标本兼治,综合治理。房地产交易秩序整治活动既要立足当前,又要着眼长远,运用经济、法律、行政等多种手段进行综合治理。
2、把握政策,维护稳定。要从我国国情出发,坚持调整住房供应结构、稳定住房价格与保护人民群众住房权益相统一。既要查处房地产交易环节的违法违规行为,维护消费者合法权益,又要促进房地产业健康发展,维护社会稳定。
3、分工协作,密切配合。各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要分工协作,联动整治。相关部门要切实落实治理责任,细化工作任务,解决突出问题,严格责任追究,并与治理商业贿赂、规划效能监察工作实行联动。
二、专项整治的工作机构、目标和任务
(一)工作机构
1、在房地产市场宏观调控部际联席会议工作制度下,建设部、国家发展改革委、国家工商总局成立专项整治工作协调小组,指导、协调、监督各地的专项整治工作。建设部副部长任领导小组组长,国家发展改革委、国家工商总局分管领导任副组长。协调小组办公室设在建设部住宅与房地产业司,该司司长任办公室主任,国家发展改革委价检司、国家工商总局消费者权益保护局参加办公室工作。
2、各地也应比照中央国家机关工作机制开展整治工作。各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要密切合作,结合本地实际,抓紧部署本地区的专项整治工作,并加强监督、检查,对执行不力的市、县(区)给予通报。
3、各城市要在市政府统筹安排下,建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门尽快成立专项整治工作协调小组,加强组织领导,切实落实专项整治工作的各项要求。
(二)工作目标
通过专项整治,落实房地产交易环节的各项制度和措施。重点查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例,切实解决群众反映强烈的各类问题,使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制。虚假广告和其他违法违规广告,以及在地产销售过程中实施欺诈,发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。使房地产交易不断规范,房地产市场信用体系不断完善,创造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。
(三)工作任务
贯彻落实国办发〔2006〕37号和建住房[2006]166号文件精神,建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门按照各自的职责,承担相应的任务。
建设(房地产)管理部门的主要任务是:负责商品房预售许可管理,商品房预(销)售活动的动态监管,商品房预(销)售合同备案管理,房地产经纪人员职业资格管理,会同工商行政管理部门加强房地产经纪机构管理、房地产广告管理和房地产展销活动管理等。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台,进一步完善房地产信用档案体系。
发展改革(价格)部门的主要任务:负责房地产价格及相关收费的监督管理。会同建设(房地产)管理部门加强对房地产交易过程中各类违反价格法律、法规的行为的查处,规范房地产交易行为。
工商行政管理部门的主要任务:负责房地产展销登记管理,房地产广告管理,会同建设(房地产)管理部门加强房地产经纪机构管理,查处虚假广告和其他违法违规广告,查处合同违法和侵害消费者合法权益的违法行为。
三、房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式
(一)健全工作机制
各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策,加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
(二)工作方式
1、部门配合。建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要根据各自职能,落实各自职责,将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务,分解到具体部门。每一项工作,都要落实一个部门牵头负责,有关部门予以积极配合。
2、政府主导,多方参与。专项整治活动由政府主导,广泛发动行业组织和社会公众参与。采取政府监管、行业自律和社会监督相结合的方式开展专项整治工作。
3、加强监督检查。各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要将经常性的督促检查与重点抽查结合起来,看自查自纠是否落实。对自查自纠不力的单位,要及时加以督导;对拒不自查自纠、掩盖问题的单位或个人,要从严处理。
四、房地产交易秩序整治活动的部署和要求
(一)房地产交易秩序整治活动的部署
第一阶段(2006年9月)宣传发动、部署安排阶段
1、各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门成立专门的专项整治工作领导小组,建立健全违法、违规问题的处理机制。
2、建立方便快捷的投诉渠道。各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门建立并公示专门针对专项治理活动的举报投诉电话、信箱(包括电子信箱)。建设部、发展改革委、国家工商总局汇总后在网站上公布。
3、各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门对房地产交易秩序整治工作进行具体部署,落实工作方案和时间表。
4、加强宣传引导。通过各种形式,宣传贯彻两个“国八条”和“国六条”的精神,广泛宣传房地产交易秩序专项整治的重大意义,使参与专项整治的工作部门、市场主体、广大人民群众充分认识房地产交易秩序专项整治工作的重要性和必要性,澄清错误观念,把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来,增强参与的自觉性和主动性。
5、各部门要根据建住房[2006]166号文件要求,自检商品房预售许可、价格、广告监管等各项管理制度是否健全。特别是房地产管理部门要结合房地产市场信息系统建设,加快完善房地产企业和执(从)业人员信用档案系统。
第二阶段(2006年10月—2007年3月)自查自纠与督查阶段
1、各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门根据专项整治的要求进行自查、自纠,并督查各区、县管理部门落实专项整治的各项工作。自查的重点是商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况。对发现的问题自行整改,对查处的案件按照有关规定进行处理。
2、从2006年12月份开始,建设部、国家发展改革委、国家工商总局联合组成督查小组对全国部分城市的整治情况进行督查和抽查,对抽查过程中发现的整改不力的地区予以通报批评。
第三阶段(2007年4月—2007年7月)总结经验、巩固成果阶段
1、各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门根据专项整治的实际情况写出总结报告分别报建设部、国家发展改革委、国家工商总局。建设部会同国家发展改革委、国家工商总局对整治情况进行汇总,针对发现的突出问题,提出下一阶段整治工作的重点。
2、以专项整治工作领导小组名义召开一次由相关部门参加的工作座谈会。对第二阶段的工作进行总结,推广各地好的经验和作法,巩固已经取得的整治成果,提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。
3、继续巩固、完善商品房预(销)售合同网上即时备案制度、房地产交易信息公示制度和房地产信用公示制度,建立长效的房地产市场监管机制。
第四阶段(2007年8月—2007年9月)推进制度建设、建立长效机制阶段
1、总结房地产交易秩序整治的工作经验,研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的作法固定下来,推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。
2、各地要建立健全房地产市场信息系统,完善对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。
3、对整改效果显著的单位予以表彰;对整改不力、群众反映强烈的单位,予以通报批评。
(二)严肃查处违法违规案件
1、各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门要把查处房地产交易环节的违法违规案件工作贯穿于专项整治工作的始终。要组织力量,重点查处当前严重影响房价稳定的房地产开发企业囤积土地、炒楼花、炒楼号,捂盘惜售、哄抬房价,发布虚假信息和广告、违规销售、欺诈;中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费,在代理买卖过程中赚取差价等违法违规行为;合同违法和侵害消费者合法权益的行为。
2、要继续加大对房地产交易过程中典型违法违规案例的查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案,要依法从严惩处,并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。
3、经查处的违法违规案件,一律作为不良记录记入该企业的信用档案,并向社会公示。
(三)其他要求
1、各级建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门应通过新闻媒体及时报道整治工作的进展及违法违规案件的查处情况。
2、各省、自治区、直辖市建设(房地产)、发展改革(价格)、工商行政管理部门应将专项整治工作中有关情况及时分别报建设部、国家发展改革委、国家工商总局。2006年11月底以前,各地要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。

整顿规范房地产交易秩序查处情况表

违规类型 查处件数 备注
商品房预售违规 1.未取得预售许可证预售商品房
2.以认购(包括认定、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房
3.取得预售许可证后未在规定时间内开始预售商品房
4.其他情况:
恶意炒作行为 1.房地产企业发布虚假信息
2.炒卖房号
3.捂盘惜售
4.囤积房源
5.房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价
6.其他情况:
广告违规 1.未取得预售许可证发布预售广告
2.广告中承诺售后包租、返本销售
3.广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法
4.其他情况:
销售合同违规 1.未按相关规定与购房者签订规范的商品房预(销)售合同
2.房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任、或排除购房人合法权利的行为
3.订立合同前未向购房人明示(预)销售合同示范文本及格式条款
4.其他情况:
房地产经纪违规 1.未取得营业执照从事房地产经纪业务
2.未按规定采用经纪合同示范文本
3.房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用
4.在代理买卖过程中赚取差价
5.经纪机构直接从事商品房买卖
6.其他情况:
价格违法行为 1.房地产交易环节违规收费
2.销售商品房未实行明码标价
3.经济适用住房不执行政府指导价
4.其他价格违法行为
其他违规 1.
2.