关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 21:32:27   浏览:8131   来源:法律资料网
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

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劳动部办公厅关于因工负伤致残的劳动合同制工人被判刑后可否享受因工负伤待遇问题的复函

劳动部办公厅


劳动部办公厅关于因工负伤致残的劳动合同制工人被判刑后可否享受因工负伤待遇问题的复函
劳动部办公厅




宁夏回族自治区劳动人事厅:


你厅《关于因工负伤致残的劳动合同制工人被判刑后可否享受因工负伤待遇问题的请示》(宁劳人裁字〔1993〕020号)收悉,现答复如下:
根据《国营企业实行劳动合同制暂行规定》第十三条的规定,“劳动合同制工人被除名、开除、劳动教养,以及被判刑的,劳动合同自行解除。”因工负伤合同制工人被判刑的,也适用这一条规定。但考虑到因工负伤的工人有享受社会保险的权利,所以在解除劳动合同时,由单位按照
其伤残程度发给一次性伤残补助费,具体标准暂由你自治区做出规定。



1993年3月5日

大连市城镇房地产纠纷仲裁条例

辽宁省人大常委会


大连市城镇房地产纠纷仲裁条例
辽宁省人大常委会


(1989年10月26日大连市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1989年11月22日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 受理与管辖
第三章 组 织
第四章 仲裁申请
第五章 案件处理
第六章 执 行
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了及时正确地处理城镇房地产纠纷,保护公民和法人的合法权益,维护城镇房地产管理秩序,根据有关法律、法规的规定,制定本条例。
第二条 大连市城镇辖区内平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间发生房地产纠纷,当事人申请仲裁的,适用本条例。
本条例所称房地产,是指房屋以及不涉及确认所有权、使用权和改变使用性质的房屋附属庭院和场地。
第三条 市、县(市)、区房地产仲裁委员会是同级人民政府处理城镇房地产纠纷的仲裁机关。
第四条 仲裁机关处理房地产纠纷案件,坚持以事实为根据,以法律为准绳和当事人在法律面前一律平等的原则,依法进行调解或裁决。
仲裁机关处理房地产纠纷案件,实行一次裁决制度。

第二章 受理与管辖
第五条 仲裁机关受理下列房地产纠纷案件:
(一)因房屋的产权、买卖、租赁、使用、交换、赠与、分割、典当、侵占等发生的纠纷;
(二)因使用房屋附属庭院、场地发生的不涉及确认所有权、使用权和改变使用性质的纠纷;
(三)因使用房屋的附属面积、共用设施等发生的纠纷;
(四)其他需要仲裁的房产纠纷。
第六条 仲裁机关不受理下列纠纷和争议:
(一)因继承、离婚所涉及的房屋纠纷;
(二)涉外房地产纠纷;
(三)应由土地管理部门处理的土地纠纷;
(四)应由其他行政管理部门依照行政管理职权处理的房地产争议。
第七条 一方当事人已向人民法院起诉的房地产纠纷案件,另一方当事人向仲裁机关申请仲裁,仲裁机关不予受理。
第八条 申请仲裁的房地产纠纷案件,由房地产所在地仲裁机关管辖。
第九条 县(市)、区仲裁机关对案件的受理或管辖有争议的,由市仲裁机关确定。

第三章 组 织
第十条 仲裁委员会由主任一人,副主任一至三人和委员若干人组成。仲裁委员会设立办公室,负责日常工作。
仲裁委员会的组成,应以房地产管理部门人员为主,吸收有关行政管理部门人员参加,并经同级人民政府批准。
第十一条 仲裁机关设专职仲裁员若干人,并可聘请有专门知识的人员担任兼职仲裁员。兼职仲裁员与专职仲裁员在履行仲裁职务时享有同等权利。
仲裁员仲裁房地产纠纷案件,应尽职尽责,秉公办理。
第十二条 仲裁机关处理房地产纠纷案件,由首席仲裁员一人和仲裁员二人组成仲裁庭。
简单的房地产纠纷案件,可由仲裁员一人调解。
第十三条 凡需要裁决的案件,应由仲裁庭评议。评议实行少数服从多数的原则,并制作笔录,由仲裁庭成员签名。评议中的不同意见,必须如实记入笔录。
第十四条 仲裁庭认为重大疑难的案件,可提请仲裁委员会讨论决定。
仲裁委员会主任、副主任有权将仲裁庭处理的案件,提交仲裁委员会讨论决定。
仲裁委员会的决定,仲裁庭必须执行。
第十五条 仲裁委员会讨论案件,可邀请有关方面的代表列席会议。
仲裁委员会讨论决定案件,实行少数服从多数的原则。
第十六条 仲裁员、鉴定人有下列情形之一的,应当申请回避,当事人也有权用口头或书面方式申请他们回避:
(一)是本案的当事人或者当事人的近亲属;
(二)与本案有利害关系;
(三)与本案当事人有其他关系,可能影响案件公正处理的。
仲裁员、鉴定人的回避,由仲裁委员会主任、副主任决定。
仲裁委员会主任、副主任的回避,由仲裁委员会决定。
第十七条 市仲裁委员会对县(市)、区仲裁委员会的工作实行指导和监督。

第四章 仲裁申请
第十八条 当事人向仲裁机关申请仲裁,应从其知道或者应当知道其权利被侵害之日起二年内提出。
第十九条 向仲裁机关申请仲裁,必须符合下列条件:
(一)申诉人必须与本案有直接利害关系;
(二)有明确的被诉人,具体的申诉请求和事实根据;
(三)属于仲裁机关的受理范围和受诉仲裁机关管辖。
第二十条 当事人可以委托律师或其他公民一至二人代理其参加仲裁活动,但必须向仲裁机关提交授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。
第二十一条 申诉人应当按照本条例的规定递交申请书,并按被诉人的人数提交副本,仲裁申请书应按仲裁机关的规定填写。
第二十二条 仲裁机关接收申请书后,经审查符合本条例规定受理条件的,应当在七日内立案。不符合规定的,应当在七日内通知申诉人不予受理,并说明理由。

第五章 案件处理
第二十三条 仲裁机关应在立案后五日内,将申请书副本发送被诉人。被诉人应在收到申请书副本后十五日内提出答辩书。
逾期不提出答辩书的,不影响仲裁机关对案件的处理。
第二十四条 仲裁员必须认真审阅申请书、答辩书和有关材料。仲裁员有权向有关单位或个人进行调查,收集证据,查阅与案件有关的档案及文书资料,有关单位或个人有义务协助。
第二十五条 仲裁机关处理案件,可组织技术鉴定或现场勘验,并由鉴定人或勘验人制作鉴定结论或勘验笔录。进行技术鉴定或现场勘验时,应通知当事人和有关人员到场。
第二十六条 仲裁机关对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使裁决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,对本案所涉及的房屋及附属庭院、场地和有关设施作出查封、停用、停建、停拆等保全措施的决定。
仲裁机关采取保全措施时,须由申请人提供担保,拒绝提供的,驳回申请。
申请人败诉的,应当赔偿被申请人因采取保全措施所造成的财产损失。
第二十七条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
仲裁机关对当事人提供的和在调查中收集的证言、书证、物证等证据,必须查证属实,方可确定其效力。
第二十八条 仲裁机关处理案件,应当着重调解。调解达成协议,必须双方自愿,不得强迫;协议内容必须符合法律、法规和规章,不得损害国家利益、公共利益和他人的合法权益。
第二十九条 调解达成的协议,应当制作调解书,由仲裁员署名,并加盖仲裁机关印章。调解书与仲裁决定书具有同等效力。
调解未达成协议或调解书送达前当事人翻悔的,仲裁机关应当进行裁决。
调解书送达后,即发生法律效力。
第三十条 仲裁机关开庭处理案件,应在开庭三日前,将开庭时间、地点通知当事人及有关人员。
申诉人经仲裁机关两次书面通知,无正当理由拒不到庭的,或者未经仲裁庭许可中途退庭的,可以按撤诉处理;被诉人反诉的,可以缺席裁决。
被诉人经仲裁机关两次书面通知,无正当理由拒不到庭的,或者未经仲裁庭许可中途退庭的,可以缺席裁决。
第三十一条 仲裁庭开庭时,由首席仲裁员宣布仲裁庭组成人员,告知当事人有关的权利和义务,询问当事人是否申请回避。
仲裁庭应当依申请人、被诉人的顺序询问当事人,并进行调查、核实有关证据,听取当事人的辩论和陈述,征询双方最后意见,可再行调解,调解未成的,由仲裁庭裁决,裁决结果应当向当事人宣告。
第三十二条 仲裁机关对裁决的案件,应制作仲裁决定书,由仲裁员署名,并加盖仲裁机关印章,送达给当事人。
当事人对裁决不服的,可在收到仲裁决定书之日起十五日内,向人民法院起诉。逾期不起诉的,仲裁决定即发生法律效力。
第三十三条 在处理案件过程中,申诉人自愿撤诉,被诉人又不提出反诉的,仲裁机关应当准予撤诉。
第三十四条 在处理案件过程中,发现本案不属仲裁范围的,仲裁机关应终止仲裁,并书面通知当事人。
第三十五条 仲裁委员会主任、副主任对本级仲裁机关已经发生法律效力的裁决,发现确有错误,需要重新处理的,应提交仲裁委员会决定。
市仲裁机关对县(市)、区仲裁机关已经发生法律效力的裁决,发现确有错误的,有权撤销原裁决,直接处理或指定原仲裁机关重新裁决。
重新裁决的案件,应当另行组成仲裁庭进行。
第三十六条 参加仲裁活动的当事人和有关人员,要遵守仲裁秩序。扰乱工作秩序,阻碍仲裁员执行职务的,由仲裁机关予以批评教育;情节较重的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 执 行
第三十七条 对发生法律效力的调解书或仲裁决定书,当事人必须履行。一方当事人逾期拒不履行的,另一方当事人可向有管辖权的人民法院申请执行。
第三十八条 当事人向人民法院申请执行的仲裁案件,人民法院认为仲裁机关的裁决或调解不当,不宜执行时,可退回仲裁机关复议;当事人对复议裁决不服的,可在收到复议裁决书之日起十五日内,向人民法院起诉。
第三十九条 凡需要协助执行的仲裁事宜,有关单位或有关人员在接到仲裁机关的协助执行通知书后,应积极协助,不得无故拖延或妨碍执行。

第七章 附 则
第四十条 仲裁机关处理房地产纠纷案件,应向当事人收取仲裁费。仲裁费包括受理费和处理费。受理费由申诉人预交,处理费按实际开支向当事人收取。
仲裁费原则上由败诉人负担,也可由仲裁机关视案件的具体情况确定。
调解达成协议的案件,仲裁费由当事人双方协商分担。
第四十一条 仲裁费收取标准由大连市人民政府另行制定。
第四十二条 本条例适用中的问题由大连市人民政府负责解释。
第四十三条 本条例自1989年12月3日起实施。



1989年11月22日