房地产抵押权效力的探讨
袁中强
【案情简介】
1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。
【案例分析】
本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。
一、房地产抵押
在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。
二、抵押登记
1、抵押合同的签订
首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。
关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。
衡水市人民政府办公室关于印发衡水市2005年食品安全专项治理工作方案实施细则的通知
河北省衡水市人民政府办公室
衡水市人民政府办公室关于印发衡水市2005年食品安全专项治理工作方案实施细则的通知
衡政办[2005]12号
各县市区人民政府，开发区管委会，市直有关部门：
按照市政府领导指示精神，市食品安全监管协调领导小组办公室制定了《衡水市2005年食品安全专项治理工作方案实施细则》，经研究同意印发，望高度重视，认真抓好落实。
二○○五年三月三十
衡水市2005年食品安全专项治理
工作方案的实施细则
为落实市政府主要领导关于“集中整治是手段，标本兼治是目的，请进一步细化措施、落实责任、明确重点和热点”的批示精神，现将《衡水市2005年食品安全专项治理工作方案》进行工作和责任细化。
一、日常监管工作
全市食品安全监管的日常性工作，由各职能部门按照各自的职责，制定具体的工作方案，责任到人。市食品安全监管协调领导小组办公室将不定期地进行督导和检查，对发现的问题和隐患予以通报。按照《河北省人民政府办公厅贯彻落实国务院关于进一步加强食品安全工作的通知》（办字[2005]21号）和河北省人民政府办公厅关于印发《河北省各级人民政府及职能部门食品安全职责》的通知（办字[2004]169号）要求，具体分工如下：
农业部门：负责初级农产品生产环节的监管。制订和完善农产品安全标准并组织实施；农产品生产过程控制和产地环境评价，加强农药、肥料（主要为复混肥）、种子等农业投入品的监管，规范农业生产行为；依据国家农业和行业标准，负责对无公害产品基地认定管理和无公害农产品认证初审工作，对无公害食品生产基地开展采收前检测和对进入市场前的农产品开展检测；对绿色食品的质量监督、认证、年检；实施农产品质量安全例行检测制度，把好农产品市场入关。
卫生部门：负责餐饮业、食堂等消费环节的监管；负责食品流通环节和餐饮业、食堂等消费环节的卫生许可和卫生监管，负责食品生产加工环节的卫生许可，卫生许可的主要内容是场所的卫生条件、卫生防护和从业人员健康卫生状况的评价与审核，严厉查处上述范围内的违法行为。
质量技术监督部门：负责食品生产加工环节的监管，负责食品生产加工环节质量卫生的日常监管，要严格实行生产许可、强制检验等食品质量安全市场准入制度，严厉查处生产、制造不合格食品及其他质量违法行为。
工商行政管理部门：负责食品流通环节的质量监管，要认真做好食品生产经营企业及个体工商户的登记注册工作，取缔无照生产经营食品行为，加强上市食品质量监督检查，严厉查处销售不合格食品及其他质量违法行为，查处食品虚假广告、商标授权的违法行为。
商务部门：负责对食品流通、加工业的行业指导和管理，整顿和规范食品流通秩序，建立保障食品安全的行业自律机制，实施上市销售食品安全市场责任制，建立具有保障食品安全质量、符合环保要求的销售网络体系，建立健全食品流通、加工领域有条件企业严格自检、社会中介检验检测机构接受委托检验、执法机关监督抽检和商务部门定点检测机构监测抽检相结合的食品安全检测体系；负责监督管理畜禽定点屠宰，依法查处经营病害肉、注水肉案件；负责生猪及牛、羊屠宰定点管理，确保“放心肉”工程的实施。
教育部门：负责学校、幼儿园集体用餐的食品安全管理，依法做好督查和指导工作。
粮食部门：负责粮食储存安全管理，粮食质量标准管理，粮食市场管理；对“放心粮油”、“放心粮油企业”进行评审和认定工作；配合质量监督、工商部门对粮油质量进行监督管理。
畜牧水产部门：负责制定和完善畜产品质量安全标准并组织实施；对畜产品生产过程控制和产地环境评价；对兽药、饲料和饲料添加剂等生产投入品的监管；对无公害畜产品生产基地建设、产地认定和无公害畜产品认证的初审工作；对无公害畜产品生产基地生产的各类畜产品和进入市场的畜产品进行检测；实施畜产品质量安全例行检测制度；负责查处氯霉素污染，加强对水产品药物残留超标整治；负责水产行业质量监督工作。把好畜、水产品市场准入关。
林业部门：负责制定和完善果品安全标准并组织实施；对果品生产过程进行控制和产地环境评价；对果品从生产投入品、基地建设、生产管理、质量检验到上市的全过程管理；对果品无公害生产基地和无公害果品认证工作；对无公害果品实施采前检测，发放无公害果品标识，把好果品市场准入关，确保果品食用安全。
供销部门：负责指导系统贸易批发市场建设；对系统商场、旅游、饮食等服务业的管理规划；对农副产品经营的组织、协调和管理；对流通领域盐业行政管理和盐政执法，食盐专营、批发零售的监督管理和许可证管理，对全市食盐及制品质量检测和管理，市场工业用盐的归口经营；依法打击私盐违法活动。
宗教部门：负责监督检查清真食品的生产经营；对清真食品准营证和清真标志的制样、监制、核发、年检、监督管理。
监察部门：负责对地方政府及有关部门履行食品安全职责情况进行监督检查；对重大食品安全事故中给国家、集体利益和人民生命财产造成损害的有关责任人按照管理权限查处。
公安部门：会同有关部门依法查处制售假冒伪劣、有毒有害食品案件，查处制假售假违法犯罪分子；查处暴力抗法案件。
二、专项整治工作
重大节日期间的食品安全专项整治活动（如：五一、国庆、中秋、元旦、春节等），由领导小组办公室及时协调各食品监管部门，统一组织实施。对食品生产加工业、餐饮业、生猪屠宰业等8项整治工作，市直各有关职能部门结合日常监管自行安排时间，各县市区政府结合本地实际抓好落实，总体时间到9月25日前结束，9月25日至11月25日为“回头看”阶段。具体分工如下：
１、小食品和儿童食品生产加工业由质监部门负责，重点针对各县市区具有地方特色，已形成产业规模，生产条件落后，容易出现问题的小食品生产行业，如：武强县小食品、阜城县明胶、饶阳县杂面、深州市酱菜、冀州市酱油醋等，都不同程度的存在安全隐患，要针对生产环境、原料购进、生产标准、操作流程等主要部位和环节进行认真监督检查，对不具备生产条件的企业要坚决依法取缔。同时，要加大对儿童食品生产加工业的监管力度，要严格按照儿童食品市场准入条件和标准，对生产企业进行资质审查，对不达标的要立即关停，要建立健全各项规章制度和长效监管机制，确保儿童食品安全。
２、食品消费环节由卫生部门负责，重点针对小餐馆、食品摊点、个体门店、学校食堂、建筑工地食堂等容易出现问题的重点部位。同时，要加大对学校食堂及周边地区饮食摊点的整治力度，坚决依法取缔无证经营、超范围经营的饮食摊点，严防食物集体中毒事故的发生。
３、生猪屠宰市场由商务部门负责，重点针对屠宰资格、生猪来源、加工环境等开展专项整治，坚决打击私屠滥宰、无证经营的违法犯罪行为，严防注水肉、病害肉流入市场，给群众生命安全造成危害。
４、粮食生产加工业由质监部门负责，要认真检查生产企业资质、生产标准、生产流程、产品质量等，重点是面粉加工企业，对无证生产的要坚决依法取缔。
粮食部门要加强行业管理，按照《河北省粮食生产加工管理条例》规定，加大工作力度，彻底杜绝霉变粮、陈化粮、饲料粮流入口粮市场。
５、散装食品（包括儿童食品）由工商部门负责，要按照《河北省散装食品卫生管理规定》，以散装食品是否索证索票；是否标注生产日期、生产单位和生产地址；是否建立专人负责制度，是否有防尘材料覆盖；是否存在超过期散装食品为整治重点内容。要强化监管，严格规范，对无厂名厂址、无生产日期、无保质期的散装三无食品要依法查封，并追查进货来源，严防假冒劣质散装食品流入市场。
６、食用盐市场的监管由供销部门负责，重点整治无市场准入资格的食盐经营单位，及未经批准销售的“黑盐”，要重点针对食盐生产经营单位开展拉网式检查，坚决取缔无证无照经营单位和业户，彻底净化食盐经营市场，严防工业盐流入食盐市场，给人民群众身体健康造成危害。
７、食品源头污染治理：
农业部门负责对甲胺磷、农药、肥料等农业投入品的监管，要严格质量标准，规范农业生产行为，定期发布全市蔬菜农药残留监测结果。
林业部门负责对果树用药、专用肥料、植物生长调节剂等果品生产投入品的监管。以解决果品的农药残留超标为突破口，有效遏制果品滥施农药的违规行为。
畜牧部门负责对使用兽药、激素、瘦肉精等进行监督管理，要加大对畜类疫病的预防和控制，严防病害畜产品流入市场。
８、对酒类生产经营市场的监管：
质监部门负责对酒类生产加工企业进行监督检查，重点针对生产设备简陋、生产环境恶劣、卫生不达标的作坊式生产业户进行打击规范，对无证生产企业，要坚决依法取缔；
工商部门负责整治规范仿冒、假冒“衡水老白干”商标进行非法生产的企业，对存在商标侵权、不正当竞争、严重影响“衡水老白干”酒声誉的生产销售企业要立即责令其停业整改，情节严重的要移送司法机关从严惩办；
商务部门负责酒类零售、批发许可证的发放，要加大酒类打假工作力度，对无证经营或零售搞批发的单位和业户进行彻底清理整治，不断净化酒类经营市场，确保酒类安全。
三、综合评价工作
为全面贯彻落实省政府办公厅转发的《国务院办公厅关于印发食品安全专项整治工作方案的通知》和国务院八部局制定的《实施食品放心工程综合评价办法》要求，市政府负责对本辖区内食品安全工作进行综合评价，也是省政府对各级政府食品安全工作进行综合评价的要求。因此，市食品安全监管协调领导小组办公室结合我市实际，编制了《食品安全指标评价细则》，此细则通过对各县市区政府食品安全进行综合评价，客观反映我市的食品安全现状，圆满完成省政府对我市食品安全工作评价目标。