住房按揭法律问题研究/王涌泉

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 07:09:33   浏览:9906   来源:法律资料网
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭
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广东省汽车、摩托车维修行业管理办法实施细则

广东省交通厅


广东省汽车、摩托车维修行业管理办法实施细则
广东省交通厅



第一条 根据交通部、国家经委、国家工商行政管理局颁发的《汽车维修行业管理暂行办法》第二十七条规定,结合我省实际情况,制定本《细则》。
第二条 本《细则》适用于对外经营汽车、摩托车大修、总成修理、小修、保养和专项修理的国营、集体企业和个体维修户(以下统称维修者)。
汽车、摩托车专项修理,是指专门从事汽车、摩托车车身修理、喷漆、电器设备修理、蓄电池修理、篷布座垫修理、水箱修理、轮胎修理、更换汽车门窗、汽车空调器修理等单项业务。
第三条 汽车、摩托车维修行业,由各级人民政府的交通厅、局管理。
第四条 企业或个人申请经营汽车、摩托车维修业务,应办理下列手续:
(一)填写申请表;
(二)国营、集体企业报业务主管部门批准(联营企业报联营各方主管部门批准),个体维修者报户籍所在地的街道办事处或乡人民政府批准;
(三)持批准证件向当地市(地)、县交通局申请办理技术条件审查;
(四)持批准证件、技术审查合格证向当地工商行政管理机关申请登记;
(五)持营业执照向税务机关办理税务登记。
第五条 具备下列条件者,可向市(地)交通局申请经营汽车、摩托车大修和总成修理业务:
(一)厂房占地面积不少于一百五十平方米,设有消防设施;
(二)技术人员不少于:机械工程师或技师一人,技术员一人,专职检验员一人(有正式驾驶执照,符合检工四级要求),五级汽车修理工二人,四级电工一人,五级钣金工一人,四级铁工一人,四级钳工一人,三级焊工一人;
(三)流动资金二万元以上;
(四)配备的设备:镗、磨汽缸设备,车床,钻床,蓄电池充电机,制动鼓镗削机,发动机冷磨设备,传动轴动平衡试验机,后轴套管拆装设备,工字梁专用测量校正设备,磁力探伤设备,钳工用平台,偏心轴磨床,检测议器。
第六条 具备下列条件者,可向县以上交通局申请经营汽车、摩托车小修或保养业务:
(一)厂房占地面积不少于五十平方米,设有消防设备;
(二)技术人员不少于:四级汽车修理工一人;焊工、钳工、电工、钣金工各一人;
(三)流动资金五千元以上;
(四)配备的设备:镗、磨汽缸设备、车床、钻床、蓄电沲充电机,制动鼓镗削机,磁力探伤设备,钳工用平台,磨汽门设备,以及相应的检测议器。
第七条 具备下列条件者,可向县以上交通局申请经营汽车专项修理业务:
(一)与修理项目适应的场地;
(二)三级汽车修理工一人以上;
(三)流动资金二千元以上;
(四)配备与修理项目相适应的设备、检测议器。
第八条 汽车、摩托车维修场所必须符合劳动安全卫生和环境保护的要求。
不得利用街道、公路和公共场地停放车辆和进行维修作业。
第九条 从事汽车、摩托车维修业务的各类技术人员,由交通局负责进行技术级别考核,合格者发给合格证。
第十条 维修者变更经营范围,应经县以上交通局审查同意,再向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记。
变更营业地点的,应向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记,并报交通局备案。
第十一条 维修者需转业、歇业或停业的,应向原批准机关申请,获批准后的一个月内向交通局、工商行政管理机关办理有关手续并发表公告。
第十二条 汽车维修质量按国家标准局发布的汽车修理技术标准(GB3798~3803-83、GB5336-85)、交通部颁发的汽车修理技术标准(JT-3101-81)和广东省交通厅、广东省标准计量局制定的地方标准执行。
汽车的安全技术要求按国家标准局发布的GB7285-87、公安部颁发的《机动车辆安全检验标准》执行。
汽车经维修出厂后的保修期按国家标准执行。
摩托车维修的质量标准参照上述规定执行。
第十三条 大修、小修、改装、保养维修的车辆出厂时,维修者应向用户提供出厂合格证及全部技术档案(技术档案格式由广东省交通厅统一制定)。技术档案必须如实记载车辆维修的情况。
在保修期内因维修质量造成机件事故、交通事故的,维修者应负相应的责任。
第十四条 维修车辆的试车路线和试车方法,按当地公安交通管理机关的规定执行。
第十五条 禁止用维修配件拼装车辆和将已报废的车辆修复使用。
对发生交通事故车辆,须经公安交通管理机关签署修理范围意见后,维修者方可承接维修。
改装在用车辆,须按广东省公安厅的规定,经市(地)公安局(处)交通警察支队或省公安厅交通警察总队批准。
第十六条 维修者与用户因维修质量问题发生争议,由当地标准计量管理部门仲载;交通局可接受委托,组织有关部门进行技术分析和鉴定。
第十七条 维修者须按广东省交通厅、广东省物价局制订的《汽车、摩托车维修工时定额》、《汽车、摩托车维修收费标准》计收费用。
第十八条 维修者应使用经税务机关批准印制的《汽车、摩托车维修专用发票》。
第十九条 对违反本《细则》第四条第四项、第十一条规定者,由工商行政管理机关按有关规定处理。
违反第八条第二项、第十四、十五条规定者,由公安、交通管理机关按有关规定处理。
违反第十七条规定者,由交通局和物价管理机关按有关规定处理。
违反第十三条规定者,由交通局按有关规定处理。
违反第四条第五项、第十八条规定者,由税务机关按有关规定处理。
第二十条 本《细则》颁布前已开业的维修者,应在本《细则》颁布之日起三个月内补办技术审查和工商登记手续,方得继续营业。逾期不办者,由各级交通局和工商行政管理机关按有关规定处理。
第二十一条 本《细则》由广东省交通厅负责解释。
第二十二条 本《细则》自1987年11月1日起施行。



1987年9月16日

印发广州市城镇灵活就业人员基本医疗保险试行办法的通知

广东省广州市人民政府办公厅


印发广州市城镇灵活就业人员基本医疗保险试行办法的通知



各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  《广州市城镇灵活就业人员基本医疗保险试行办法》业经市人民政府修订同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市人力资源和社会保障局反映。




广州市人民政府办公厅
二○一一年八月二十六日




广州市城镇灵活就业人员基本医疗保险试行办法

  第一条 为进一步完善本市基本医疗保险制度,根据《中华人民共和国社会保险法》和《广州市城镇职工基本医疗保险试行办法》(穗府令〔2008〕第11号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内、具有本市城镇户籍的下列人员(以下统称灵活就业人员):

  (一)未在用人单位参加职工基本医疗保险的非全日制从业人员及其他灵活就业人员;
  (二)就业年龄范围内无雇工的个体工商户;

  (三)达到法定退休年龄,但未达到按月领取基本养老保险待遇缴费年限,在本市继续缴纳基本养老保险费的人员。

  第三条 灵活就业人员以个人身份参加城镇灵活就业人员基本医疗保险(以下简称灵活就业人员医疗保险),也可以按规定参加本市城镇职工基本医疗保险。

  参加灵活就业人员医疗保险的人员,须同时参加重大疾病医疗补助,并可以选择参加补充医疗保险。

  第四条 灵活就业人员以上年度本市单位职工月平均工资为基数,每人每月按4%的标准缴纳基本医疗保险费,并按本市医疗保险规定缴纳重大疾病医疗补助金。

  选择参加本市城镇职工基本医疗保险的灵活就业人员,以上年度本市单位职工月平均工资为基数,每人每月按10%的标准缴纳基本医疗保险费,并按本市医疗保险规定缴纳重大疾病医疗补助金。

  第五条 灵活就业人员医疗保险缴费率的调整,由市人力资源和社会保障行政主管部门会同市财政部门提出,报市人民政府批准后实施。

  第六条 已参加灵活就业人员医疗保险并按时足额缴纳医疗保险费的人员(以下简称参保人员),从缴费的次月起开始享受本办法规定的医疗保险待遇。停止缴纳医疗保险费的,从次月起停止享受医疗保险待遇。

  第七条 参保人员按本市城镇职工基本医疗保险规定享受住院、门诊特定项目和门诊指定慢性病医疗保险待遇,按本市医疗保险有关规定享受普通门诊医疗费用统筹待遇,并按规定享受重大疾病医疗补助待遇。

  灵活就业人员医疗保险不建立个人医疗账户。

  参加灵活就业人员医疗保险的缴费年限计算为本市城镇职工基本医疗保险的缴费年限。

  参保人员退休后,符合本市城镇职工基本医疗保险相关规定的,可享受退休人员基本医疗保险待遇。

  第八条 参加本市城镇职工基本医疗保险的灵活就业人员,按本市城镇职工基本医疗保险规定享受相应的基本医疗保险待遇,并按规定享受重大疾病医疗补助待遇。

  第九条 灵活就业人员医疗保险的医疗费用结算和就医管理,统一按本市城镇职工基本医疗保险的有关规定执行。

  第十条 灵活就业人员医疗保险费按本市社会保险费征缴的有关规定由地税部门负责征收,并及时缴入本市基本医疗保险基金财政专户,与本市城镇职工基本医疗保险基金统一管理、统筹使用。

  参保人员欠费补缴办法,统一按本市城镇职工基本医疗保险的有关规定执行。

  灵活就业人员医疗保险费一经缴纳,不予退还。

  第十一条 用人单位也可参照本办法为与之建立劳动关系的非本市城镇户籍从业人员(以下简称外来从业人员)参加本市灵活就业人员医疗保险。

  外来从业人员应缴纳的灵活就业人员医疗保险费和重大疾病医疗补助金,由用人单位全额缴纳。

  第十二条 本办法自2011年9月1日起施行,有效期5年。有效期届满,根据实施情况依法评估修订。市府办公厅《印发〈广州市城镇灵活就业人员医疗保险试行办法〉的通知》(穗府办〔2005〕46号)同时废止。