四川省成都市人民政府


成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定
成都市人民政府



第一章 总则
第一条 为了加强住宅小区与高层楼宇的物业管理，创造整洁、文明、安全、舒适的城市环境，根据国家有关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内新建的建筑面积二万平方米以上的住宅小区（含组团）以及十层以上的高层楼宇，应当按照本规定实行物业管理。
第三条 本规定所称物业，是指物业管理区域内的房屋及其配套的有关设施、设备和场地。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
第四条 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合原则。
第五条 成都市房地产管理局是本市物业管理的主管部门，并负责组织实施本规定。
各区（市）县房地产管理部门或区（市）县人民政府确定的部门（以下简称物业管理主管部门）在规定的职权范围内负责本辖区物业管理的指导、监督和协调工作。
建设、规划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处，镇人民政府应当配合物业管理主管部门，做好本辖区物业管理的监督和指导工作。

第二章 业主自治管理
第六条 业主有监督物业管理的权利，并有合理使用房屋、公用设施，维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用的义务。
第七条 一个物业管理区域内入住率达到30％以上或入住已满一年的，应当成立业主委员会。
业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动。
物业管理区域由区（市）县物业管理主管部门根据配套设施情况进行划定。
第八条 业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处（镇人民政府）、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。
第一届业主委员会由开发建设单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门的指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘物业管理公司，代表全体业主与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理委托合同；
（二）审核物业管理公司的年度管理计划和管理服务的重大措施，监督物业管理服务费用的收支情况；
（三）听取业主、使用人的意见和建议，对物业管理公司的管理服务工作进行监督；
（四）对业主、使用人进行约束和监督，督促其遵守业主公约，履行物业管理委托合同；
（五）协助物业管理公司做好与有关部门的工作联系。
第十条 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数通过，在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。
业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。
第十一条 业主委员会应当制订业主公约，明确有关物业使用、维修和其他管理事项。业主公约经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。

第三章 物业管理服务
第十二条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）制定物业管理的具体规则；
（二）依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务，收取服务费用；
（三）有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（五）有权要求业主委员会协助管理；
（六）有权依法从事其它多种经营活动；
（七）有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条 物业管理公司应当履行下列义务：
（一）依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务；
（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，并接受其监督；
（三）协助开展社区文化活动；
（四）接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条 物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务，应当签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容：
（一）管理服务的项目和标准；
（二）管理服务的期限；
（三）双方的权利和义务；
（四）服务费用；
（五）违约责任；
（六）解决纠纷的方式；
（七）合同终止或解除的约定；
（八）其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。
第十七条 物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容：
（一）房屋建筑共用部位的养护、维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等；
（二）共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括：电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等；
（三）附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等；
（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（五）公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害’’以及垃圾的收集、清运等；
（六）车辆停放与行驶秩序的管理；
（七）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；
（八）物业档案资料的保管。
第十八条 物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。
第十九条 水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的，应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条 物业管理服务的收费标准，应遵循合理、公开的原则，根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力，按下列规定执行：
（一）普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目，实行政府定价；
（二）高标准的住宅小区和高层楼宇的公共性服务项目，实行政府指导价；
（三）特约服务实行经营者定价。
第（一）、（二）项的收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条 物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定。
物业管理的公共性服务项目收费，经物业管理公司与业主委员会协商可以预收，但预收的期限不得超过六个月。
第二十二条 物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条 物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。

第四章 物业的使用与维修
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，正确处理用水、用电、排水、排污、通行、通风、采光、维修、环境卫生等方面的相邻关系。
第二十五条 业主或者使用人装修房屋，应当事先征得物业管理公司的同意，需要改变房屋结构的，必须报经政府有关部门批准。
物业管理公司应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并加强对装修活动的指导和监督。
第二十六条 业主或使用人应当严格按照房屋的设计用途进行使用，不得擅自改变使用性质。因特殊情况确需改变的，应当符合城市规划要求，并在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意后，报政府有关主管部门审批。
物业管理区域内按照规划配套建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第二十七条 业主、使用人使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改建、扩建和改变房屋的外观；
（二）不得拆改房屋的承重墙和梁、柱结构；
（三）不得占用房屋的屋顶、楼梯、通道等共用部位；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第二十八条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用道路摆摊设点；
（二）擅自接引、拆除市政公用基础设施；擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；损坏市政公用基础设施；
（三）违法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；
（四）毁损、占用绿地和绿化设施；在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品；
（五）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴；
（六）违反规定停放机动车和非机动车；
（七）法律、法规、规章及业主公约规定的其它禁止行为。
第二十九条 房屋的自用部位和自用设施的养护、维修，由业主负责，业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或使用人也可委托物业管理公司进行养护、维修，并承担相应的费用。
第三十条 房屋的自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用，业主或使用人应当及时修缮。拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理公司进行修缮，费用由业主或使用人承担。
第三十一条 建立物业养护维修专项费用，用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用，但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。
第三十二条 物业养护维修专项费用的来源：
（一）业主按产权份额定期缴纳一定费用；
（二）住宅小区的开发建设单位按工程造价的0．4％和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0．5％一次性提供的费用；
（三）其他有关的来源。
第三十三条 物业养护维修专项费用应专户存贮，其费用的收支，物业管理公司、业主委员会应定期向业主公布，接受监督。
第三十四条 住宅小区物业管理区域内的地下管网、道路等设施的养护维修，按国家有关规定执行。
第三十五条 业主转让、出租房屋，应当将业主公约作为转让合同、租赁合同的附件，并在合同签订后的一日内，将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理公司。
房屋转让时，业主原缴纳的物业养护维修专项费用不再退还。

第五章 前期物业管理
第三十六条 物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理公司进行管理，并将管理情况报物业管理主管部门备案。其物业管理服务费用，除由业主、使用人入住后按规定缴纳外，不足部分由开发建设单位承担。
业主委员会成立后，应与原物业管理公司签订物业管理委托合同，管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘请物业管理公司，但在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘权。
第三十七条 开发建设单位在出售、预售或安置房屋前，应当制定物业管理方案，并在房屋购销合同或安置协议中载明相应条款。
物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
第三十八条 经验收合格的住宅小区、高层楼宇，开发建设单位应向物业管理公司提供以下档案资料（复印件）：
（一）规划总平面图；
（二）竣工总平面图；
（三）单体建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面布置图。
第三十九条 根据物业规模，开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。
第四十条 住宅小区按规划配建有商业网点房的，开发建设单位应将占物业总建筑面积0．5％的商业网点房按工程造价转让给业主委员会，产权属全体业主共有。
第四十一条 业主委员会应将商业网点房和其它有经营收入的公用设施、设备、场地提供给物业管理公司经营管理，其中商业网点房经营纯利润的40％纳入物业养护维修专项费用，其余经营收入用于弥补日常物业管理经费的不足。
第四十二条 业主、使用人入住前，应与物业管理公司签订入住公约。入住公约对全体业主、使用人具有约束力。入住公约自业主公约生效时终止。

第六章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会有权责令其限期改正。
第四十四条 业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用的，物业管理公司有权要求其限期缴纳，并按合同约定收取滞纳金，逾期仍不缴纳的，可向人民法院提起诉讼。
物业管理公司违反物业管理委托合同的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十五条 业主委员会作出的决定违反本规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十六条 业主、使用人违反本规定第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定的，物业管理公司、业主委员会应予以制止，责令其限期改正、恢复原状、赔偿损失；逾期仍不改正的，由政府有关部门依法处理。
第四十七条 未取得物业管理资质证书，擅自从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第四十八条 物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，物业管理主管部门可给予警告并处以一千元以上一万元以下的罚款：
（一）内部制度不健全、管理混乱，不按规定提供服务的；
（二）不按资质管理规定从事物业管理服务的；
（三）物业管理委托合同终止或解除后，不按规定办理有关清退或移交手续的。
物业管理公司违反本规定情节严重的，市物业管理主管部门可作出降低资质等级的处理决定。
第四十九条 物业管理委托合同履行中发生争议的，由当事人双方协商解决；协商不成的，可由物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第五十一条 建筑面积二万平方米（不含本数）以下的住宅小区、十层（不含本数）以下的楼宇及单位职工宿舍、办公用房、生产经营用房等的管理，可参照本规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由成都市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。
本规定发布前交付使用的建筑面积二万平方米以上的住宅小区和十层以上的高层楼宇，已实行物业管理的，适用本规定；未实行物业管理的，应完善配套，创造条件，逐步按本规定实行物业管理。
本规定发布前已移交有关部门、单位管理的住宅小区，应按照政企分开的原则，组建业主委员会，实行物业管理。



1998年5月15日
法社会学语境下中国式民主积极性的困境 -
- ----基于文化和观念
民主积极性主要体现在民主行动参与的积极性上。包括：从思想到行动宣传民主，参与民主，鼓励民主；引导别人参与民主，影响别人的行为，简单讲是责任心加上民主行动。历史地考察，每一次民主运动往往离不开农民，农民的民主运动是在流民的号召下，通过争取民主权利，反抗民主压迫，不得已而采取的抗争，大多以失败告终。民主运动触动了百姓的底线，迎合了民众的现实需求，才得以产生和发展。现如今，民主参与的积极性除了体现在通过基本的民主途径争取民主权利之外，更多的融合了体制外渠道，法外渠道。比如，上访，网络民主等等。在互联网上，民主的热情看似高涨，所谓的民主人士则更多的是虚拟世界的观客，看客，心态往往夹带一时激愤，放纵和泄愤的非理性因素。一旦脱离这个环境，除非涉及个人的重要利益，个体很难自省的主动或者号召大家参与公共权权利事务。以成立业委会为例，笔者曾考察过几个小区，往往起初几个人达成一项决议，当时热情很高，第二天就很少有人过问，也就不再找什么组织，主管部门交涉了。揭示造成这种现象的根源，需要从我们的文化环境环境和观念中找寻答案。
小农意识至今是，但不是决定一切中国问题的唯一原因。中国社会长期受农业文明影响，个人利益圈子化，社会责任感缺失，利益的争取和社会事物的参与不仅取决于现实法治社会的公民责任感，还取决于个人的偏好权利体和自己的亲疏远近关系，等等，比如自己老板和父母交代的事情往往努力去做。熟人社会的礼教秩序是影响中国人民主行动的主观参与惰性因素之一。
中国人凡事不爱出风头，当面不急攻，随大流的心理是影响因素之二。在这种心理下，大家凡事不做第一，不愿不敢做第一。在涉及大多数人的事物时，如果利益的得失与个体关系不够强烈，比如不涉及重要的人身和财产利益，或者仅仅是间接地涉及小的利益时，大多持放任态度和搭便车心理。甚至把争取公众权利的行为解释为出风头，处理问题的幼稚化和简单化。一旦有了第一个，第二个，人数达到一定优势，又开始转变策略，采取跟随策略。这不但是一种明哲保身的易学之道，也是国人的文化观念的反应，现实中的极端势力压制个体民主权利的个案一定程度上加剧了国人的这种文化观念。社会学认为，行为由社会角色期待决定，也就是说你的行为建立在认为社会要求你应该如何做的基础之上。一贯的集体行动模式反映的就是这个理论。不同的环境下，个体产生不同的环境角色心理。比如，北京市很多交通路口行人违法很普遍，即使外国朋友来北京也都不遵守交通规则，因为他们觉得不守法反而不好意思。所以法制观念和法律的完备乃至法制监督绝不是法的遵守和实施的根本原因，观念和社会文化结构才是症结所在。
不但是国家，包括地理环境的隔绝机制，社会背景和国家管制在内的整个文化环境塑造了国民的忍性，耐性和屈从性。这是民主积极性不高的又一影响因素。民主参与的渠道堵塞，社会民主组织的准入困难重重，极大的束缚了民主的积极性，传统家家族观念和等级秩序下，民众自组织能力先天不足。国家对组织束缚得过死过严，致使组织后天畸形，要那么夹缝中生存，要么沦为强势利益集团的代言人。面对非正当的强势，很多人待遇斗争，恐于斗争，犹犹豫豫，畏手畏脚。社会社会尚未形成保障权利人敢于斗争的体制和法律环境，不到万不得已，妥协，搁置，时间往往成了解决一切的最有效艺术策略。
落笔至此，也就不难理解国人民主积极性不高的现实障碍了。体制不是借口，国家管理也不是挡箭牌，民主意识的提升，民主权利的的争取无论是个人，还是集体，事关我们每一个公民的利益，国家的长治久安。社会的和谐不仅是政府的事，更是每一个文化自觉的公民的责任。解决这一困境，不仅需要领导者的敏锐的洞察力，改革的魄力和信心。更取决于社会的信任，和合法争取权利的行动，这迫切我们以提升个体自主性为突破，从思想到行动的大解放。我们可喜地看到，伟大的中国共产党正在领导全面的推进社会改革，尽管我们存在这样那样的问题，政治体制的改革总会进行，只是时间问题。我们需要的不仅是宽容，理解，更需要做好自己的事。全球化语境下，中国年轻一代的觉悟，责任心和爱国情怀给伟大的民族国家的民主化未来带来了希望。


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潘佳 作者单位：河北大学政法学院 e-mail-pjpj99@foxmail.com.