地下车库的产权归属
段和段律师事务所 史建富 律师
南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。
一、对判决所依据的理由的分析
1、土地使用面积分摊
在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。
地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。
实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。
上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。
法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。
2、 公共配套设施的所有权
法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。
《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。
公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。
3、 车库的成本
法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。
在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。
4、开发商的承诺对地下车库产权的影响
在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。
二、与地下车库产权归属相关的问题
1、地下车库产权归属的判断标准
根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例
河北省石家庄市人大常委会
河北省人民代表大会常务委员会关于批准《石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例》的决定
（2013年3月30日河北省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议通过）
河北省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议决定，批准《石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例》，由石家庄市人民代表大会常务委员会公布施行。
石家庄市人民代表大会常务委员会公告
《石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例》已经2013年3月30日河北省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议审议批准，现予以公布，自2013年6月1日起施行。
石家庄市人大常委会
2013年4月16日
石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例
第一章 总 则
第一条为了加强医疗卫生设施规划和建设管理，合理配置和有效利用医疗卫生资源，满足人民群众医疗卫生服务需求，促进医疗卫生事业发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《医疗机构管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际,制定本条例。
第二条本条例所称医疗卫生设施，是指由各级人民政府或者社会资本投资建设的，为社会提供医疗和公共卫生服务的房屋、建筑物及其附属配套设施。
第三条 本市行政区域内医疗卫生设施的规划和建设管理适用本条例。
第四条 市和县两级人民政府负责本行政区域内医疗卫生设施的规划和建设管理工作。
市和县级卫生行政主管部门负责本条例的组织实施。
发展改革、财政、国土资源、城乡规划、建设和环保等有关行政主管部门应当依照本条例和各自职责，做好医疗卫生设施的规划和建设管理工作。
第五条医疗卫生设施的规划和建设应当遵循统筹安排、合理布局、配套建设、方便群众的原则，并纳入国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划。
第六条 本市各级人民政府应当保障医疗卫生设施规划的实施。
公民、法人和其他社会组织有权举报或者控告违反医疗卫生设施规划建设的行为，相关部门应当及时受理并组织查处。
第二章 医疗卫生设施规划管理
第七条 本市医疗卫生设施规划包括都市区医疗卫生设施规划和县域医疗卫生设施规划。
第八条市、县（市）卫生行政主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，编制都市区和县域医疗卫生设施规划。
医疗卫生设施规划应当包括以下内容：
（一）适用期限和范围；
（二）医疗卫生设施的总体布局；
（三）医疗、公共卫生、医学科研、卫生培训等医疗卫生设施的设置标准；
（四）医疗卫生设施建设用地保障；
（五）医疗卫生设施资金来源；
（六）其他必要内容。
第九条编制医疗卫生设施规划，应当充分调查研究，综合考虑规划行政区域内的城乡发展及人口居住状况，并与当地的城市控制性详细规划相衔接。
第十条 医疗卫生设施规划编制完成后应当予以公告，广泛征求和听取各方意见。公告时间不少于三十日。
第十一条医疗卫生设施规划经城乡规划行政主管部门审查后，报市、县（市）人民政府审批。经批准的医疗卫生设施规划,卫生行政主管部门应当及时向社会公布。
第十二条 经批准的医疗卫生设施规划非下列情形不得变更：
（一）城市总体规划调整；
（二）国家医疗卫生资源配置政策调整；
（三）突发重大公共卫生事件；
（四）其他公共利益需要。
医疗卫生设施规划的变更适用于制定程序。
第十三条城乡规划行政主管部门应当按照医疗卫生设施规划确定的区域和面积预留医疗卫生设施建设用地，并纳入城市控制性详细规划，核定预留用地的区位和界线。
第十四条 任何单位和个人不得擅自改变医疗卫生设施建设用地的性质和用途。
因城市基础设施建设等公共利益需要，确需改变的，国土资源、城乡规划等行政主管部门应当先行书面征求市、县（市）卫生行政主管部门意见，并在相同或者相近区域配置同等面积的医疗卫生设施建设用地。
第三章 医疗卫生设施建设管理
第十五条市和县两级人民政府应当加大对医疗卫生设施建设的投入，公共卫生设施和政府举办的非营利性医疗设施的建设资金由政府财政予以保障。
本市各级人民政府应当鼓励和引导社会资本投资建设医疗卫生设施。
第十六条市和县两级人民政府应当保障医疗卫生设施建设用地，将医疗卫生设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划。
非营利性医疗卫生设施建设用地由政府划拨，营利性医疗卫生设施建设用地以出让方式取得。
第十七条 建设和设置医疗卫生设施，应当符合所在地的医疗卫生设施规划。
建设和设置医疗卫生设施的单位和个人，应当持申请书、可行性研究报告和选址报告向市、县（市）卫生行政主管部门提出申请。
市、县（市）卫生行政主管部门应当依据医疗卫生设施规划进行审核，出具审核意见。经市、县（市）卫生行政主管部门审核同意的，发展改革、城乡规划、国土资源和建设等行政主管部门方可办理相关手续。
第十八条提供基本医疗卫生服务的城市社区卫生服务中心（站）和农村乡（镇）卫生院、村卫生室由政府设置，并按照下列标准建设：
（一）每个街道办事处或者三万到五万人口区域内设置一所社区卫生服务中心，建筑面积不少于一千平方米；
（二）社区卫生服务中心不能覆盖服务的区域，应当建设社区卫生服务站，建筑面积不少于一百五十平方米；
（三）每个乡（镇）设置一所卫生院，不设床位和床位在二十张以下的乡（镇）卫生院建筑面积不少于五百平方米；二十张床位以上的乡镇卫生院建筑面积不少于一千平方米；
（四）每个行政村设置一个村卫生室，村卫生室建设标准按照每行政村人口一千人以下、一千至三千人、三千人以上三个档次，建筑面积分别不少于六十平方米、一百平方米、一百五十平方米。
第十九条 本条例第十八条规定以外的综合医院、专科医院、中医医院等医疗卫生设施的建设应当符合行业建设标准。
第二十条建设医疗卫生设施应当符合抗震、消防和环保等标准，并建设与其医疗卫生服务能力相适应的停车场（库）、医疗废物收集和无障碍等附属配套设施。附属配套设施建设应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
第二十一条 医疗卫生设施建设用地不得建设与医疗卫生无关的建筑物、构筑物或者其他设施。
第二十二条毗邻预留的医疗卫生设施建设用地或者已建成的医疗卫生设施进行新建、改建、扩建活动，应当符合国家规定的相关标准和消防、安全、环保等要求。
第二十三条 医疗卫生设施卫生防护距离内不得规划、建设下列场所和设施：
（一）易燃易爆、剧毒、腐蚀性等危险化学品生产、储存、使用、经营场所或者设施；
（二）饲养、屠宰畜禽等场所或者设施；
（三）废弃物收集、储存、处理场所或者设施；
（四）高污染、高噪音的生产、加工、经营场所或者设施；
（五）其他可能危害医疗卫生设施安全或环境的场所或者设施。
医疗卫生设施卫生防护距离的具体标准，由市人民政府另行制定。
第二十四条市内五区、高新技术产业开发区和正定新区新建、改建、扩建居民住宅小区总建筑面积达三十万平方米以上的，县（市）人民政府所在地城区新建、改建、扩建居民住宅小区总建筑面积达十万平方米以上的，应当配套建设社区卫生服务设施，城乡规划部门在出具规划条件时，应当载明配套建设的社区卫生服务设施的区位、规模以及建设时间和顺序。
前款规定配套建设的社区卫生服务设施应当纳入土地出让条件，由建设单位配建，建设标准按《城市居住区规划设计规范》医疗卫生设施配套标准执行。
第二十五条 居民住宅小区配套建设的社区卫生服务设施应当与建设项目同步设计、同步建设、同步交付使用。
第二十六条建设单位未按照本条例要求配套建设社区卫生服务设施的，城乡规划行政主管部门不得出具建设项目规划条件核实证明，建设、房产行政主管部门不予办理竣工验收备案和房屋登记手续。
第四章 法律责任
第二十七条违反本条例第十七条的规定，未经市和县（市）卫生行政主管部门审核同意，擅自建设和设置医疗卫生设施的，由卫生行政主管部门责令停止违法行为，并处十万元以上五十万元以下罚款。
第二十八条卫生、国土资源、城乡规划、建设、房产等有关行政主管部门工作人员违反本条例规定，有下列行为之一，尚未构成犯罪的，由相关机关给予行政处分：
（一）擅自改变医疗卫生设施建设规划的；
（二）未按照要求预留医疗卫生设施建设用地的；
（三）擅自批准或者同意他人改变医疗卫生设施用地用途的；
（四）擅自出具符合医疗卫生设施规划审核意见的；
（五）擅自为未按照要求配套建设社区卫生服务设施的建设项目出具规划条件核实证明、办理建设工程竣工验收备案和房产登记的；
（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第五章 附 则
第二十九条 本条例所称都市区包括市内五区、正定县、栾城县、鹿泉市、藁城市。
第三十条 本条例自2013年6月1日起施行。