防城港市人民政府转发自治区人民政府关于《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》的通知

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防城港市人民政府转发自治区人民政府关于《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》的通知

广西壮族自治区防城港市人民政府


防城港市人民政府转发自治区人民政府关于《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》的通知

防政发〔2007〕13号


各区、县(市)人民政府,市直各委、办、局:

《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》(广西壮族自治区人民政府令第24号)已经2007 年4 月17 日自治区第十届人民政府第63 次常务会议审议通过,自2007 年6 月1 日起施行。现转发给你们,请认真贯彻执行。



二○○七年五月二十九日



广西壮族自治区行政过错责任追究办法



第一章 总 则



第一条 为促进依法行政,提高行政效能,保证行政机关及其工作人员正确、及时、公正、高效实施行政管理,根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》及其他有关法律、法规,结合本自治区实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本自治区各级国家行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及行政机关依法委托的组织(以下统称行政机关)及其工作人员。

前款所称工作人员包括在编人员和聘任人员。

第三条 行政机关及其工作人员不依法履行或者不适当履行职责,以致影响行政秩序和行政效率,贻误行政管理工作,或者损害行政管理相对人合法权益的,依照本办法追究行政过错责任。

第四条 行政机关不依法履行或者不适当履行职责,行政机关首长、分管负责人承担行政过错责任。

第五条 行政机关应当按规定建立岗位责任制、首问负责制、一次告知制、限时办结制、责任追究制等各项行政管理制度。

第六条 行政过错责任追究,应当坚持有责必问,有错必究,过错责任与过错程度相适应、教育与惩处相结合的原则。



第二章 责任追究范围



第七条 行政机关或者行政机关首长有下列情形之一的,行政机关首长承担行政过错责任:

(一)对上级决定、决议拒不执行;

(二)机关效能低下,影响全局工作;

(三)违反行政决策程序,对城乡规划重大调整、重大项目建设、国有资产投资、资金使用、国有企业改制等作出错误决策,造成较大经济损失;

(四)违法采取行政措施,导致群体性事件;

(五)不依法制定规范性文件,损害公民、法人和其他组织合法权益;

(六)对人民代表大会及其常务委员会责成解决或者纠正的事项,不解决、不纠正;

(七)拒不执行发生法律效力的判决、裁定、仲裁裁决以及法定监督机关的决定;

(八)发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件,瞒报、谎报、缓报、漏报或者防范、救援、救治不力;

(九)组织大型群众性活动,未采取有效防范措施以致发生责任事故;

(十)行政机关首长的言行有损政府形象,造成不良影响;

(十一)未按规定建立岗位责任制、首问负责制、一次告知制、限时办结制和责任追究制等行政管理制度或者执行不力;

(十二)违反规定录用、任免、奖惩公务员或者用人失察、失误,造成严重后果;

(十三)其他不依法履行或者不适当履行职责的情形。

第八条 实施行政行为,有下列情形之一的,应当追究行政过错责任人的责任:

(一)依法应当回避不回避;

(二)依法应当听证不组织听证;

(三)不依法履行告知义务;

(四)执行公务活动不出示有效证件;

(五)其他违反法定程序的情形。

第九条 行政机关及其工作人员在行政审批过程中,有下列情形之一的,应当责令纠正并追究行政过错责任:

(一)不按规定实施统一受理、联合受理、集中受理行政审批;

(二)谋取不当利益,或者故意刁难、推诿、拖延,影响行政审批;

(三)未按规定开具受理回执或者遗失申请人申报资料;

(四)不依照法定程序实施行政审批;

(五)未在法定期限内办结行政审批事项;

(六)擅自收费或者不按照法定项目和标准收费,指定购买

商品或者要求提供、接受服务,指定参加培训、学术研讨、技术

考核、评比;

(七)截留、挪用、私分或者变相私分实施行政审批依法收

取的费用;

(八)依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出

准予行政审批决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、

拍卖结果及考试成绩择优作出准予行政审批决定;

(九)违法委托中介机构、下属事业单位或者其他组织代行

行政审批权;

(十)违法准许中介机构或者其他组织从事行政审批代理活

动;

(十一)受理的行政审批事项涉及其他部门,不依法移交或

者互相推诿、拖延不办;

(十二)违反规定撤销、注销、变更原有行政审批事项;

(十三)其他违反行政审批规定的情形。

第十条 行政机关及其工作人员在行政征收管理过程中,有

下列情形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)没有法定或者规定依据实施征收;

(二)违反规定设立征收项目或者改变征收项目的范围、标

准、对象和期限;

(三)未按法定范围、时限实施征收;

(四)违反有关财政财务管理规定,截留、挪用、坐支或者

私分征收款;

(五)不使用法定部门制发的专用票据;

(六)其他违反征收规定的情形。

前款所称行政征收,包括税收、政府非税收入。

第十一条 行政机关及其工作人员在实施行政监督检查过程中,有下列情形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)没有法定或者规定依据实施检查;

(二)没有具体理由、事项、内容、对象实施检查;

(三)放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责;

(四)发现违法行为不依法制止、纠正;

(五)侵犯被检查对象合法权益;

(六)其他违反行政监督检查规定的情形。

第十二条 行政机关在实施行政处罚过程中,有下列情形之

一的,应当追究行政过错责任:

(一)不具备行政处罚主体资格;

(二)没有事实和法律依据;

(三)擅自改变处罚种类、幅度;

(四)违反法定程序;

(五)违法处理罚没财物;

(六)涉嫌犯罪,不移交司法机关;

(七)对违法行为应当处罚不处罚或者乱处罚;

(八)其他违法实施行政处罚的情形。

行政机关工作人员违反前款规定,应当承担行政过错责任。

第十三条 行政机关及其工作人员实施行政强制,有下列情形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)没有事实和法律依据;

(二)违反法定程序;

(三)截留、挪用、私分查封、扣押、没收的财物;

(四)对查封、扣押、没收的财物保管不善,造成毁损;

(五)侵犯公民、法人和其他组织合法权益;

(六)其他违反规定实施行政强制的情形。

第十四条 行政机关及其工作人员在履行行政复议职责时,

有下列情形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)不依法受理行政复议申请;

(二)不依法移送行政复议申请;

(三)不按法定期限提出书面答复或者不提交作出具体行政

行为的证据、依据和其他有关材料;

(四)阻挠、变相阻挠公民、法人或者其他组织依法申请行

政复议;

(五)违法作出行政复议决定;

(六)其他违反行政复议法律规定的情形。

第十五条 行政机关制定规范性文件,有下列情形之一的,

应当追究行政过错责任:

(一)违法设定行政许可、行政处罚、行政收费、行政强制;

(二)超越职权或者违反规定程序;

(三)不按规定报送备案审查或者不公开发布;

(四)其他违反规范性文件制定程序规定的情形。

第十六条 行政机关及其工作人员处理信访事项,有下列情

形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)隐匿或者损毁信访材料;

(二)泄露检举、控告、揭发材料或者将材料转给被检举、

控告、揭发人;

(三)刁难来访人、投诉人、申诉人;

(四)对突发性事件和可能造成社会重大影响的事项,不及

时处置或者处置不力造成严重不良后果和影响;

(五)其他违反信访工作规定的情形。

第十七条 行政机关及其工作人员处理内部行政事务,有下

列情形之一的,应当追究行政过错责任:

(一)未按规定办理来文、来电,造成不良后果;

(二)属于职责范围内的事项推诿、拖延不办;

(三)公文办理涉及其他部门职权需要协商,未经协商或者

协商不一致,未经共同上级同意,擅作决定;

(四)违反保密和文件管理规定,致使文件、档案、资料泄

密、损失或者丢失;

(五)未核对公文文种、文号、格式和文字发文,造成不良

后果;

(六)违反规定使用行政印章;

(七)其他违反公文管理规定的情形。

第十八条 行政机关有下列不作为情形之一的,应当追究行政过错责任人的责任:

(一)拒绝履行保护公民、法人和其他组织人身权、财产权、

受教育权、受救助权等合法权益的法定职责;

(二)拒绝发放应当发放的抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费;

(三)拒绝履行调解处理土地、山林、水利权属纠纷的法定职责;

(四)其他拒绝履行法定职责的情形。



第三章 行政过错责任划分与承担



第十九条 行政过错责任分为直接责任、主要领导责任和重要领导责任。

第二十条 承办人有下列行为之一的,承担直接责任:

(一)未经审核人、批准人批准,擅自作出行政行为;

(二)弄虚作假、徇私舞弊,致使审核人、批准人不能正确审核、批准,导致行政过错发生;

(三)不依照审核、批准的内容实施行政行为,导致行政过错发生;

(四)其他应当由承办人承担直接责任的行为。

第二十一条 承办人提出的方案或者意见错误,审核人、批准人应当发现未发现或者发现后不予纠正,导致行政过错发生的,承办人负直接责任,审核人负主要领导责任,批准人负重要领导责任。

第二十二条 审核人改变承办人的正确意见,经批准人批准导致行政过错发生的,审核人负直接责任,批准人负主要领导责任。应当报请批准人批准,审核人不报请而直接作出决定,导致行政过错发生的,审核人负直接责任。

第二十三条 批准人改变承办人、审核人的正确意见,或者未经承办人拟办和审核人审核直接作出决定,导致行政过错发生的,批准人负直接责任。

第二十四条 违反行政决策程序,未经集体讨论擅自作出决定,导致行政过错发生的,决策人承担直接责任;经集体讨论决定,导致行政过错发生的,主要决策人承担主要领导责任,赞同该错误决策和不发表意见的其他决策人承担重要领导责任。

第二十五条 上级行政机关改变下级行政机关的决定,导致行政过错发生的,上级行政机关承担行政过错责任。

第二十六条 行政机关不作为导致行政过错发生的,直接负责的主管人员和其他直接责任人员承担行政过错责任。




第四章 行政过错责任种类和适用



第二十七条 行政过错责任的种类:

(一)训诫;

(二)责令书面检查;

(三)取消评优评先资格;

(四)通报批评;

(五)暂扣或者吊销行政执法证件;

(六)引咎辞去领导职务或者责令辞去领导职务;

(七)辞退;

(八)行政处分。

涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

第二十八条 行政机关发生行政过错的,视情形责令书面检

查、通报批评、取消评优评先资格。

第二十九条 行政机关因行政过错损害行政管理相对人合法权益的,在承担行政过错责任的同时,应当视情形予以赔礼道歉、消除影响、恢复名誉、退还非法收取的财物、依法给予国家赔偿。

第三十条 对负有直接责任的人员,情节较轻的,予以训诫、责令书面检查;情节较重的,取消评优评先资格、暂扣行政执法证件;情节严重的,通报批评、吊销行政执法证件。

对负有主要领导责任的人员,情节较轻的,予以训诫、责令书面检查;情节较重的,取消评优评先资格、通报批评、暂扣行政执法证件;情节严重的,视情形吊销行政执法证件、引咎辞去领导职务或者责令辞去领导职务。

对负有重要领导责任的人员,情节较轻的,予以训诫;情节较重的,责令书面检查、取消评优评先资格、暂扣行政执法证件;情节严重的,视情形通报批评、吊销行政执法证件、引咎辞去领导职务或者责令辞去领导职务。

行政过错行为应当给予辞退或者行政处分的,按照《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》等法律、法规的规定执行。

第三十一条 有下列情形之一的,应当从重或者加重处理:

(一)干扰、阻挠行政过错调查;

(二)打击、报复、陷害控告人、检举人、投诉人、调查人;

(三)一年内出现两次以上应予追究行政过错责任行为;

(四)行政过错行为造成恶劣影响或者严重不良后果;

(五)其他应当从重或者加重处理的情形。

第三十二条 有下列情形之一的,可以从轻、减轻或者免予处理:

(一)过错行为情节显著轻微,未造成不良影响或者不良后果;

(二)有效阻止行政过错后果发生;

(三)主动纠正或者挽回损失;

(四)主动退还违规、违纪、违法所得;

(五)积极配合调查有立功表现;

(六)其他应当从轻、减轻或者免予处理的情形。



第五章 责任追究的机构和程序


第三十三条 各级监察机关主管行政过错责任追究。

审计、人事、法制、信访等部门应当依法履行相应职责。

第三十四条 下列行政过错责任追究由监察机关负责:

(一)行政机关行政过错;

(二)行政机关首长行政过错;

(三)其他应当由监察机关追究的行政过错。

第三十五条 行政机关工作人员行政过错责任追究由本行政机关负责。但按照人事管理权限不属于本行政机关管理的除外。

第三十六条 行政过错责任追究的提起:

(一)公民、法人和其他组织控告、检举、投诉的;

(二)法定监督机关、上级机关要求或者建议调查处理的;

(三)本机关组织的清理、检查中发现的;

(四)其他应当调查处理的情形。

第三十七条 受理机关应当在收到追究行政过错责任的控告、检举、投诉材料之日起10 日内,审查是否有事实依据并做出是否受理的决定。有明确控告人、检举人、投诉人的,应当将决定情况及理由书面告知控告人、检举人、投诉人。法律、法规、

规章另有规定的,从其规定。

第三十八条 控告人、检举人、投诉人对行政机关作出的不

受理决定不服,或者认为不便向作出行政行为的行政机关提出控

告、检举、投诉的,可以向监察机关控告、检举、投诉。

监察机关收到控告、检举、投诉后,可以责成作出行政行为

的机关处理或者由监察机关直接受理。

监察机关直接办理的案件,涉及人事处理的,按人事管理权

限向主管行政机关或者本级人民政府提出监察建议;涉及行政纪

律处分的,依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。

第三十九条 调查处理行政过错案件,调查处理人员应当听

取被调查人的陈述和申辩。调查处理人员与被调查人有利害关系、可能影响公正处理的,应当回避。

第四十条 决定受理的案件,应当自受理之日起60 日内调查审结并作出处理决定;情况复杂的,经受理机关负责人批准,可以延长30 日。

第四十一条 处理决定应当以书面形式通知行政过错责任

人;有明确的控告人、检举人和投诉人的,应当告知控告人、检

举人和投诉人。

第四十二条 行政机关工作人员对行政过错责任处理决定不服的,可以自收到处理决定之日起30 日内向作出处理决定的行政机关申请复核。对复核决定不服的,可以自收到复核决定之日起15 日内向作出处理决定的行政机关的同级人民政府公务员主管部门或者上一级行政机关提出申诉;也可以不经复核,自收到该处理决定之日起30 日内直接提出申诉。对行政处分决定不服的,按照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。

第四十三条 行政机关在接到复核申请书后,应当在30 日内作出复核决定,并以书面形式通知复核申请人。

受理申诉的机关应当自受理之日起60 日内答复。

第四十四条 对行政过错责任人作出的处理决定,依照人事管理权限,应当报送同级监察机关、人事和法制部门备案。

第六章 附 则


第四十五条 本办法自2007 年6 月1 日起施行。
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浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下:

全国人民代表大会常务委员会关于召开第三届全国人民代表大会第一次会议的通知

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于召开第三届全国人民代表大会第一次会议的通知

第二届全国人民代表大会常务委员会第一三四次会议决定:第三届全国人民代表大会第一次会议于1964年12月20日在北京召开。全国人民代表大会代表应于12月18日以前报到。
全国人民代表大会常务委员会
1964年11月28日