是不定期租赁还是定期租赁?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 15:44:08   浏览:9815   来源:法律资料网
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是不定期租赁还是定期租赁?

左志平


案情简介:
A公司是集体性质的公司,在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份,A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组,A公司的经理、副经理等四人,供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商,约定年租金为42.8万元,租期为8年,双方在产权交易所草拟了一份租赁协议,但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便,双方签订了一份租赁协议,该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用,正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间,B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务,A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系,同月18日B公司复函,不同意终止双方租赁关系。为此,双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明:“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议(是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议)暂仅供工商、公安等部门注册登记用,正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成,纠纷成讼。
在处理该案时,存在两种观点:第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系;B公司搬出租赁房屋,将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下:A、B公司虽然未签订正式的书面合同,但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定,A公司提供租赁物给B公司经营酒店,B公司向A公司交纳租金,双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限6个月以上的必须有书面合同,没有采用书面形式的,视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同, 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质,在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后,双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定,双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后,B公司应当腾让出房屋,将该租赁物交给A公司。
第二种观点:驳回原告诉讼请求。
理由如下:A公司与B公司虽未签订书面租赁合同,但双方已经达成租赁合意,并实际履行合意的主要内容,即A公司提供租赁物给B公司经营酒店,B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定:“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”根据效力优先的原则,合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致,租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此,A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力,一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据,将严重损害B公司的利益,应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同,但双方已经履行主要义务,并实际履行了3年,A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定:“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁,但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为,A公司解除租赁关系没有事实和法律依据,应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


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就设立“限制离婚制度”回应赵勇等八位读者

王礼仁


  我建议设立“结婚与离婚间隔期”和“离婚考虑期”,有许多读者有不同看法。我看了一些文章,总的来讲,有两个特点:一是抽象否定的多;二是曲解的多。因此,有必要作一些回应。

1、赵勇同志观点全文:

  结婚若干年后才准离婚法官如此荒唐让人心惊_
2010-04-30 10:33:00 来源: 现代快报(南京)
  在民政部主办的“全国婚姻家庭”研讨会期间,湖北宜昌市中院法官王礼仁建议,婚姻法中应增加限定离婚与结婚间隔时间的内容,以防草率离婚现象的发生。(4月29日《新京报》)
  类似限制离婚的建议,今年全国两会期间,全国人大代表黑新雯也曾提过。黑新雯当时遭到了舆论的炮轰,大家都认为:限制离婚自由是对权利的无理侵犯,更是社会的倒退,跟当年大小事情都要报政府批准没什么区别。
  对黑新雯代表的批评,完全也适用于法官王礼仁。但王礼仁跟黑新雯还不一样,因为王礼仁是个资深法官(能参加民政部的研讨会,王礼仁的资历想必不浅),“法律可以随意扩张以干涉人的自由”,这样的话从一个司法者口中说出来,更让人觉得后怕。
  权力要尊重权利,这是现代人的共识,身为资深法官的王礼仁,更应该深知这个道理。但作为一个司法者,王礼仁对权利的漠视让人心惊,说他是个法盲,恐怕不过分。结婚是人的自由,离婚何尝不是。如果真有那么一天,在结婚多少年之后才能离婚,也要法律来做出规定,那将是一个多么可怕的社会。法律代表的是公权力,它的手不能伸得太长,更不能毫无节制。只要一个人的行为是自愿的,也不影响他人,就不用劳烦权力来横加干涉。离婚也要由法律来规定年限,这其实跟“夫妻家中看黄碟被抓”是一个道理,都是权力手伸得太长的恶果。
  法官王礼仁提出离婚要法律规定年限的荒唐建议,足以证明,一些权力者仍然搞不清公权与私权之间的关系,他们仍然迷信,权力可以解决一切问题,个人的自由为了做出配合,哪怕牺牲再多,都是理所应当的。(本报评论员赵勇)(本文来源:现代快报 )

【对赵勇同志的回应】

评论员赵勇是自己立靶自己射击,自己批判自己。 他的标题是“结婚若干年后才准离婚”,这不是我的建议,我没有提到“若干年”,是评论员便于评论而杜撰的一个靶子。如果再上“终生”不得离婚,反对的理由可能更足。
至于公权与私权之间的关系,确实难以搞清,但绝非公权不介入私权。至于公权如何介入私权,当然有待研究。我的建议是否有用,这当然需要代表人们利益的立法者最后决定,如果立法者和广大人民都认为,上午结婚下午离、今天结婚明天离、一月结离三四次,这种婚姻自由好,那当然是可以的。
但我不得不重复强调:在“自由王国”的欧美国家立法中也有如此限制;香港、澳门的立法也有此限制。
如果借用赵勇评论员的话说:这些国家和地区则“是一个多么可怕的社会”?!
最近几天,我一直在思考:这些国家和地区的人们怎么没有感觉到他们的婚姻不自由呢?怎么没有感觉到可怕?中国人或大陆人是否要声援这些国家和地区的民主或自由?

2、李克杰同志观点全文:

单纯用“期限”阻止离婚有悖法理
时间:2010-04-30 07:23  作者:李克杰  新闻来源:检察日报
在民政部主办的“全国婚姻家庭”研讨会上,湖北省宜昌市中级人民法院一名长期审理婚姻案件的法官建议,“婚姻法”应增加限定离婚与结婚间隔时间的内容,以防草率离婚现象的发生(4月29日《新京报》)。
这位法官的意思是,以法律的名义为婚姻设立“最短期限”,即在结婚后的一定期限内任何一方都不得提出离婚。这位法官解释说,他的建议还包括增加“离婚等待期限”。概括地讲,就是希望设立“婚姻最短期”和“离婚等待期”两个期限以防止草率离婚。
其实,随着离婚率上升日益受到社会的高度重视,类似试图通过增加离婚难度防止草率婚姻的建议早已有之。远的不说,今年全国两会期间就有代表委员建议,通过增加婚姻调解书等离婚手续或增设离婚冷静期的方式,提高离婚难度,以有效防止“冲动型”离婚。
乍看上去,这些建议都有一定的合理性,如果实行,或确能一定程度上遏止不断飙升的离婚率。不过,这些建议都有一定的片面性,治标不治本,甚至在出发点和立足点上就存在偏差,它们更偏重于单纯维护婚姻稳定,而不是着力解决夫妻矛盾和化解家庭纠纷,因而所建议的措施难免会戕害婚姻自由,违背婚姻伦理和基本法理。
婚姻是家庭的基础,家庭是社会的细胞。婚姻家庭的和谐稳定是社会和谐稳定的基础,婚姻的动荡,“闪婚”、“闪离”的泛滥,造成婚姻家庭的严重不稳,特别是其背后的矛盾纠纷,更是社会不稳定的潜在因素。因此,婚姻家庭制度在任何国家都是非常重要的法律制度,努力维护婚姻的稳定,妥善处理婚姻纠纷,防止轻率离婚,既是立法司法者的任务,也是整个社会的责任。不过,如何防止轻率婚姻,法律制度有不同的法律措施。
在我国,随着结婚、离婚手续和程序的简化,在一定时期内出现了轻率结婚、闪婚闪离和离婚率急剧上升的不正常现象,引起了社会各界的焦虑和不安。按照我国现行规定,离婚有两种基本途径,一是自愿离婚,直接到民政部门的婚姻登记机构办理,手续简单,即到即办;二是一方不离或有其他纠纷,需到法院通过诉讼程序办理,按照民事诉讼程序要经过调解、开庭审理、判决等法定环节,持续数月的时间。
就诉讼离婚而言,我国法律程序的调解环节和一定的审理期限,已经足以保证夫妻双方保持冷静,慎重决定。另外,在实体上,法官判决时还要对是否符合离婚的实质要件进行审查。显然,通过程序“冷静”和实体“鉴别”,诉讼离婚案件已谈不上“草率”。人们诟病较多的是自愿离婚,建议增加离婚难度也主要针对它而言。
说实在的,我国目前自愿离婚的程序的确有些“草率”,只要夫妻双方表达了离婚的意思表示,婚姻登记机关就“盖章发证”予以认可。这与婚姻家庭在国家和社会中的重要地位严重不符。表面上看,这是最大限度地保证了离婚自由,但不能忘记的是,法治社会中的任何自由都是有界限的,尤其是当它对社会利益产生潜在威胁时。从这个意义上讲,对自愿离婚设置一定的程序是必要的。
但笔者认为,应从解决矛盾、化解纠纷层面上思考问题,而不能简单地以“婚姻维稳”为基本目标。因此,笔者并不同意单纯通过设定“期限”来防止草率离婚,通过设立婚姻辅导期的方式会更妥当。在此期间内,专门的婚姻辅导机构应主动免费服务,诊断婚姻问题,分析离婚原因,帮助调适婚姻关系,引导双方正确对待婚姻权利义务,树立正确的婚姻观。通过辅导,即使最终仍然离了,但会有助于重组后的婚姻家庭生活。而单纯让婚姻当事人自己“冷静”、“调适”的期限,对解决矛盾和化解纠纷,特别是对树立正确婚姻家庭观并无裨益,不过是简单地限制了离婚自由而已。

【对李克杰同志的回应】

  看一下李克杰同志文章的标题——《单纯用“期限”阻止离婚有悖法理》,就可以知道,这也是自己立靶自己射击,自己批判自己。因为我从没有说过:“单纯”用法律手段。“单纯”是李克杰同志自己立的靶子,否则,他就可能没有射击的对象。
  我不再重复我提出上述建议的原因(见我的婚姻专著或另文),但我还是要重复强调:法律虽然不是唯一的手段,但法律寓惩罚与教育于一体,具有规范、警示、指引、宣传等多种功能,权威性高,影响力大,普及率广,其遏制“玩婚”的作用,是其他手段难以代替的,在综合治理“玩婚”中,为什么要弃之不用?在欧美等发达国家和地区,草结草离的“玩婚”现象,远远不如我国如此严重,他们竟然敢对正常婚姻“下手”,而我们面对如此严重的“玩婚”现象,为什么还要迟疑、彷徨和恐惧?难道我们是害怕侵犯外国的立法著作权吗?
同时,“有悖法理”之说,不能成立。可以看一下外国法律和我国著名法学家的文章,便可以知道适当限制是否“有悖法理”。推荐看一下梁慧星教授等诸多学者和实践部门同志的观点。

3、吴丁亚同志观点全文:

法官建议修改婚姻法 婚后一段时期内不得离婚
2010年04月29日02:11新京报吴鹏
本报讯 (记者吴鹏)作为一名长期审理婚姻案件的法官,湖北省宜昌市中级人民法院法官王礼仁建议,“婚姻法”中应增加限定离婚与结婚间隔时间的内容,以防草率离婚现象的发生。而北京市天依律师事务所吴丁亚律师认为,这一建议有违反“婚姻自由”之嫌。

大庆市人民代表大会常务委员会监督工作公开暂行办法

黑龙江省大庆市人大常委会


大庆市人民代表大会常务委员会监督工作公开暂行办法

(2008年2月29日大庆市第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)


第一条 为了进一步加强大庆市人民代表大会常务委员会(以下简称市人大常委会)监督工作,增强监督实效,根据《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》和《黑龙江省实施〈中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法〉办法》,制定本办法。
第二条 市人大常委会监督工作公开的事项:
(一)听取和审议大庆市人民政府、大庆市中级人民法院和大庆市人民检察院(以下简称市人民政府、市人民法院和市人民检察院)专项工作报告的年度工作计划,市人大常委会开展执法检查、视察的年度工作计划;
(二)专项工作报告及市人大常委会审议意见、决议、决定,市人民政府、市人民法院和市人民检察院对落实审议意见或执行决议、决定情况的报告;
(三)市人民政府国民经济和社会发展计划执行、预算执行和审计工作报告及市人大常委会审议意见,市人民政府对落实审议意见或执行决议、决定情况的报告;
(四)市人大常委会执法检查、视察报告及审议意见,市人民政府或市人民法院、市人民检察院对其落实情况的报告;
(五)对在大庆市人民代表大会期间依法提出的议案及市人民政府或市人民法院、市人民检察院落实情况的报告;
(六)市人大常委会任免国家机关工作人员的情况、任命干部的供职承诺和年度履职情况;
(七)市人大代表对国家行政机关和司法机关年度工作进行测评情况;
(八)市人大代表提出的建议、批评和意见,市人民政府、市人民法院和市人民检察院办理建议、批评和意见情况;
(九)撤销规范性文件的决定;
(十)其它需要公开的事项。
第三条 市人大常委会通过新闻媒体、新闻发布会、通报会、网站等形式,公开监督工作情况。
第四条 市人大常委会向社会公开的事项,由大庆市人民代表大会有关专门委员会或市人大常委会工作机构提出具体的公布意见,主任会议讨论通过后公布。
第五条 市人大常委会向社会公开需要市人民政府或市人民法院、市人民检察院落实的事项,由大庆市人民代表大会有关专门委员会或市人大常委会工作机构负责督办。
第六条 市人大常委会向社会公开的事项,由市人大常委会有关工作机构与有关新闻单位联系办理。
第七条 本办法由市人大常委会负责解释。
第八条 本办法自通过之日起施行。