中国房地产立法中的各个利益集团/王令

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 19:08:38   浏览:9925   来源:法律资料网
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湖南工业大学法律系

作者:王令、谷毅博


引言:伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大,或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述,说明了房地产法律、法规的必要,并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中,笔者提出了关于协调矛盾,加速房地产立法的建议。
关键词 :立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求

(一)中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族,有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展,人们对生活品质的要求越来越高,而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展,甚至在一些地方出现了过热的迹象,有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象,现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规,形成了以《土地管理法》和,《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主,缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性,对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此,新的房地产法的制定迫在眉睫。那么,哪些因素会对新法的出台产生影响呢?笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
(二)各个利益集团
在房地产业中,政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因,我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税,实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税;土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看,还包括5个税种和一个1个附加。的确,在房地产业中,政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说,北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产,2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢?政府对居民买房进行补贴,体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”,维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计,在房产价格构成中,土地费用占到了20%,市政公用设施配套费用占到20%,相关税费占到10%---15%,这样看来,交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上,开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样,开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益,开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终,危及的还是开发商的利益。所以,笔者认为在新的房地产法制定中,开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度,降低开发成本,规范政府活动,减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房,减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者,对房屋周围的环境,物业方面的要求极高,但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容,同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系,明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢?谁提供给开发商大量的资金投入呢?答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高,银行也乐于将资金借贷。这样,开发商就有了稳定的投入资金来源。当然,随着现在信贷消费的风行,“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上,在中国信贷消费这一点上,存在着审查不严格,有证明就借贷的现象。也正因此,许多人加入了投机和买房的行列,在“羊群效应”下,投机和投资者不断增加,导致泡沫产生。一旦泡沫破裂,房价下跌,形成恶性循环。房子成了负资产,很多人会抛房,银行接收的是贬值的房产,这就会冲击整个金融体系。
笔者认为,各银行已经意识到这个问题,但是在高额的利息诱惑下,都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以,在新的房地产法颁布的同时,相关的金融方面的立法也能出台来补充新法,应该是各大银行的希望所在吧。
(三)各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求,我们可以横向比较一下他们之间的矛盾,更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处,提出解决方法。
从税收方面来看,政府应该很满意现在的房地产税的收入现状,大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行,而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说,财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策,而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过,由于税收成本的过高,开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房,那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的,那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢?笔者认为,应该出台一部完善的,专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状,在税收方面,减少税种,规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策,涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定,希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商,使其能够建造足够的经济型住房,而不是为了增加自己的利益中间,把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是,政府应取得的税收并未减少。这样的话,开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情,最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此,笔者认为,在这一方面,我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施,以立法的形式确定一个标准,比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房,而超过了这一标准,就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益,也确保了开发商的利益,政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾,出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上,这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此,关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为,中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时,消费者可以明确索赔对象,能够提高诉讼效率,减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求,开发商基于成本考虑,很少关注这一方面,这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生,笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外,笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如,针对现在的信贷业务方面,关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中,要完善信贷方面的立法,严格申请条件,从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中,笔者认为必须割断权力和利益的纽带,真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么,我们可以参考西方的立法助理制度,建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样,既可以在技术上有提高,而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正,使法律更加客观,能更好的协调各利益集团的利益。

参考文献:
1. 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2. 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社

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山西省实施《电力设施保护条例》办法

山西省人民政府


山西省实施《电力设施保护条例》办法
 (1991年12月4日 晋政第30号令)




  第一条 为实施国务院发布的《电力设施保护条例》(以下简称《条例》),结合本省实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称电力设施,是指本省境内已建成或在建的发电、输电、变电、配电设施及其附属设施。
  本办法所称架空电力线路保护区,是指《条例》第十条所规定的保护区域。
  县级电力主管部门应根据《条例》第十条的规定,公布本地区架空电力线路保护区的范围和界限。


  第三条 电力设施的保护,实行电力主管部门、公安机关和人民群众相结合的原则。


  第四条 各级电力主管部门和乡镇电管站,对电力设施的保护负有监督、检查、指导责任。


  第五条 各级人民政府应协调电力、土地、林业、城建等部门及公安和工商行政管理机关,搞好本地区的电力设施保护工作。


  第六条 任何单位或个人不得从事下列危害电力设施的行为:
  (一)在发电厂、变电所专用的输水、输油、供热、排灰管道两侧各三米范围内取土、打桩、开挖、钻探、倾倒腐蚀性物质、堆放垃圾和矿渣、放置易燃易爆物品、兴建建筑物;
  (二)在发电厂、变电所的外围和架空电力线路两侧各三百米范围内进行爆破作业;
  (三)在通往发电厂、变电所的道路上设置障碍,挖断道路或阻止电力部门的工作车辆正常通行;
  (四)利用发电厂、变电所围墙或设施兴建建筑物,截用发电厂专用水源;
  (五)在输变电设施的杆塔、拉线和避雷塔基础周围十米以内挖沙、取土、修建墓穴;
  (六)未经发电厂许可,在灰坝(场)上种植树木和农作物、挖沟取土、兴建建筑物。


  第七条 未经许可,非本单位的工作人员不得进入发电厂、变电所、电力调度中心等生产和管理区域。


  第八条 经地、市公安机关批准,220千伏以上的变电站、10万千瓦以上的发电厂,可以架设电网。使用电网必须建立严格管理制度并设置明显标志。


  第九条 对电力设施应采取严格的防范措施。管理配电设施的单位对其设施应采取专人看管、定期进行技术加固或在停用季节拆除保管等措施,确保配电设施安全。


  第十条 在架空电力线路保护区内种植的树木危及电力线路安全的,电力主管部门可通知树木所有者限期截枝或砍伐,逾期不截枝或砍伐的,电力主管部门有权截枝或砍伐。
  在架空电力线路保护区临近处砍伐树木,必须采取有效的安全措施。


  第十一条 电力设施的选址和设置应符合国土综合规划、城市规划和风景名胜区总体规划。土地、城建、林业部门及有关单,在审批宅基地、规划建筑物或植树时应避开架空电力线路保护区。必须涉及架空电力线路保护区的,应征得电力主管部门的同意。


  第十二条 收购废旧电力金属材料,必须由取得公安机关核发《特种行业许可证》和工商行政管理机关核发《营业执照》的物资供销系统所属的定点回收单位经营。其他任何单位和个人均不得收购。
  单位出售废旧电力金属材料,经办人需待单位介绍信和本人居民身份证,介绍信应注明废旧电力金属材料的来源、数量、规格等,回收单位应登记经办人的居民身份证号码并留存介绍信,不得向公民个人收购废旧电力金属材


  第十三条 对保护电力设施安全运行邻作出下列成绩的人员,由电力主管部门给予表彰或奖励。
  (一)消除危害电力设施安全运行的隐患,避免事故发生的;
  (二)检举揭发盗窃、破坏和其他危害电力设施安全行为有功的;
  (三)积极协助侦破和查处破坏电力设施案件取得明显成绩的;
  (四)为保护电力设施安全同自然灾害作斗争贡献突出的。


  第十四条 违反《条例》和本办法有关规定的,由电力主管部门按下列规定处罚:
  (一)危害电力设施安全,尚未损坏电力设施的,责令写出书面检查,并通知其所在单位批评教育;
  (二)损坏电力设施或造成事故的,责令肇事者赔偿直接经济损失,并处以三百元至三千元罚款;
  (三)严重损坏电力设施或造成重大事故的,除责令肇事者赔偿直接经济损失外,处以三千元至五千元罚款。
  因电力设施被破坏,而造成的人身伤亡和财产损失,由肇事者或肇事者所在单位承担责任并赔偿损失。
  罚款一律上缴财政。


  第十五条 有下列情况之一的,主管该线路的电力主管部门,可对用户采取停止供电的措施:
  (一)架空电力线路保护区存在威胁电力设施安全隐患的;
  (二)对危害电力设施安全的行为多次制止无效或在限期内拒不改正的。
  电力主管部门应在停止供电前五日内书面通知前款规定的用户。对一级用户停供的,由省电力主管部门提出,报省经委批准;对二级用户停供的,由地、市电力主管部门提出,报地、市经委批准;对三级用户停供的,由县级电力主管部门提出,报县级经委批准。


  第十六条 违反《条例》和本办法规定,在电力设施保护区内开设施工现场的,电力主管部门对该施工现场不予送电。


  第十七条 违反《条例》和本办法,属于违反治安管理规定的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,提请司法机关追究刑事责任。


  第十八条 本办法由山西省电力工业局负责解释。


  第十九条 本办法自发布之日起施行。


大庆市人民政府关于印发大庆市个体工商户进城务工人员住房公积金管理办法的通知

黑龙江省大庆市人民政府


大庆市人民政府关于印发大庆市个体工商户进城务工人员住房公积金管理办法的通知

庆政发〔2012〕19号


各县、区人民政府,各中、省直单位,市政府各直属单位:
  经市政府同意,现将《大庆市个体工商户、进城务工人员住房公积金管理办法》印发给你们,请遵照执行。



                            二○一二年三月九日


大庆市个体工商户进城务工人员住房公积金管理办法



  第一条 根据国务院《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)、《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号)等法规政策规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于男性未满60周岁、女性未满55周岁的个体工商户、个体工商户聘用人员和进城务工人员(以下简称缴存人)住房公积金的缴存、使用和管理。
本办法所称进城务工人员是指与《大庆市人民政府关于印发大庆市住房公积金归集管理办法的通知》(庆政发〔2008〕25号)第五条所列单位签订劳动合同且劳动关系一年以上、具有农业户籍的人员。
  第三条 市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)负责本市行政区域内个体工商户、个体工商户聘用人员和进城务工人员住房公积金的管理工作。
  第四条 个体工商户、个体工商户聘用人员和进城务工人员可以依据本办法的规定,申请缴存住房公积金。
  第五条 个体工商户申请缴存住房公积金,应当携带下列材料原件及复印件,到管理中心各办事处申请办理住房公积金单位缴存登记和账户设立:
  (一)申请人身份证;
  (二)个体工商户营业执照;
  (三)组织机构代码证;
  (四)单位开户登记表。
  第六条 个体工商户办理完住房公积金单位缴存登记和账户设立后,凭下列材料原件及复印件,为其本人及聘用人员办理住房公积金缴存个人账户设立手续:
  (一)缴存人身份证;
  (二)劳动合同(个体工商户聘用人员);
  (三)个人开户登记表。
  第七条 进城务工人员办理住房公积金缴存个人账户设立时,应该携带下列材料原件及复印件,到管理中心各办事处申请办理缴存手续:
  (一)缴存人身份证;
  (二)劳动合同;
  (三)个人开户登记表。
  第八条 开户时住房公积金缴存基数按照缴存人开户当月应发工资或纳税收入确认;次年,缴存人的住房公积金缴存基数按照缴存人上一年度月平均收入重新计算。
缴存人没有纳税收入证明或无固定收入证明的,缴存基数以缴存人账户所在地区上一年度月最低工资标准1.5倍计算。
  缴存基数最高不得超过上一年度全市职工月平均工资的3倍,最低不得低于缴存人账户所在地区上一年度月最低工资标准。
  第九条 单位和个人缴存比例不低于5%、不高于12%。
  第十条 缴存人符合《大庆市人民政府关于印发<大庆市住房公积金提取管理办法>的通知》(庆政发〔2012〕18号)和《大庆市人民政府关于印发<大庆市住房公积金贷款管理办法>的通知》(庆政发〔2012〕17号)中规定的情形,申请提取住房公积金、住房公积金贷款的,按照《大庆市人民政府关于印发<大庆市住房公积金提取管理办法>的通知》(庆政发〔2012〕18号)和《大庆市人民政府关于印发<大庆市住房公积金贷款管理办法>的通知》(庆政发〔2012〕17号)有关规定办理。
缴存人按时、足额缴存住房公积金的,方可申请住房公积金贷款。
  第十一条 缴存人住房公积金个人账户的转移、封存和销户等,参照《大庆市人民政府关于印发大庆市住房公积金归集管理办法的通知》(庆政发〔2008〕25号)、《大庆市人民政府关于印发<大庆市住房公积金提取管理办法>的通知》(庆政发〔2012〕18号)有关规定执行。
  第十二条 住房公积金自存入缴存人住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计算利息,利息归缴存人个人所有。管理中心每年6月30日将缴存人住房公积金利息计入其本人住房公积金账户。
缴存人住房公积金账户封存期间,住房公积金照常计息。
  第十三条 连续6个月未及时、足额缴存住房公积金的,住房公积金账户予以封存。
  第十四条 缴存人提供虚假材料开立住房公积金账户的,由管理中心撤销已开立的账户;缴存人申请住房公积金贷款的,未发放贷款的不予发放,已发放贷款的提前全部收回。
  第十五条 本办法自发布之日起30日后施行。